Tulips Chen

在地产母公司陷入资金困境的背景下，物业上市公司业绩数据的审核难度也在上升。

6月2日，奥园健康生活集团有限公司（以下简称“奥园健康”，03662.HK）在公告中表示德勤已辞任核数师职务，并透露德勤收到一份匿名报告，其中提出该公司多项资金往来存在有待核实的问题。

据了解，早在3月底，德勤就要求奥园健康提供与关联方之间资金往来的更多资料，该公司为此成立了独立调查委员会。奥园健康方面表示，目前有关调查仍在进行中，进展顺利正面，尚未就资金往来事项及匿名指控得出任何结论。而这份匿名报告中的各项指控“完全失实，违反基本的商业常识，对公司缺乏最基本了解。”

6月6日，香港一位业内专家对中国房地产报记者表示，房企的接连出险使得审计机构对关联度较高的物业公司也提高了审计要求，“现在是处于比较严格的阶段，所以会有一些疑点出来。”

核数师收到的匿名报告

公告显示，德勤提出针对奥园健康的资金往来事项及若干指控将进行额外审核程序，因此需支付额外审核费。因为该要求未能获得奥园健康的同意，德勤辞任了核数师职务，自5月31日起生效。新任的核数师为中汇安达会计师事务所有限公司。

奥园健康还在公告中透露，德勤收到了一份匿名报告，其中提及了5项涉及该公司的资金往来问题。包括：银行贷款合约失实，银行借款金额显示为3亿元，而非30亿元；在相关的银行贷款审核确认函中，将银行贷款结余30亿元少报为3亿元；未披露为母公司集团提供总额为40亿元的财务担保；使用集团资金支付集团一名管理层的个人开支；公司间接非全资附属公司乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的分公司与九台农村商业银行之间存在未记录的银行贷款5亿元。

奥园健康表示，不知道发出匿名报告及作出指控举报人的身份，“谨此对各项指控作出最强烈否认。”据介绍，在获悉这封匿名报告后，奥园健康的独立调查委员会已聘用调查公司进一步扩大调查范围，以便对指控的情况进行独立排查。目前，调查仍在进行中，调查公司也还未就资金往来事项及匿名指控得出任何结论。

其实，关于与关联方的资金往来问题，德勤早在2个多月前就已提出来了。3月31日，奥园健康发出公告表示将延期发布2021年全年业绩，主要原因包括疫情防控影响资料收集，以及德勤要求公司提供与关联方之间的资金往来的更多资料。

在5月3日的公告中，奥园健康详细披露了德勤所关注的几项资金往来事项。例如，2021年12月，奥园健康的一家附属公司、中国奥园及一家实体公司B（实体B为中国奥园的一名供应商）之间签订了三方协议，向实体B支付了两笔单独付款的资金，分别为3.47亿元和1.49亿元。奥园健康承诺向中国奥园提供资金，以结清中国奥园结欠实体B的债务。随后，中国奥园在2021年12月底前向奥园健康退还全部金额。

奥园健康透露，该公司与中国奥园之间存在若干笔非贸易现金流入及流出，总额分别为28亿元和29亿元。截至公告日，该公司与中国奥园之间资金往来事项涉及的所有款项已全部结清。

行业普遍存在的关联交易

物业公司与大股东、相关下属公司等的关联交易，是物业管理行业普遍存在的现象。据业内人士分析，房企母公司与物业公司的关联交易有几个类型，包括为关联房企提供物业管理，停车位、投资物业租售等的相关服务，向关联房企收购或出让子公司，互相进行现金垫款并收取利息等。

截至目前，来自关联房企的业务依然是很多上市物业公司的重要收入来源。

奥园健康的业绩公告显示，其服务领域包括开发商服务、社区服务、商写服务及公共建筑服务。其中，开发商服务包含工程前介服务、案场销售协助服务、分户验收、拎包入住及铝合金门窗与防盗网安装等。2021年上半年，该公司录得了约10亿元的收入，同比增长83%，物业管理服务、商业运营服务、智能化工程服务及大健康服务的收入分别占总收入 79.8%、15.6%、3.6% 和 1%。物业管理服务方面，由于外拓面积的增长，关联方的收入占比由2020年上半年的90.2%下降至2021年上半年的44.4%。同期，奥园健康的大业主增值服务收入增加了约18.7%至约0.2亿元，主要是由于增加了为大业主提供工程前介、案场销售协助、 分户验收等服务。智能化工程分部收入增长了125.7%至约0.2亿元，源于增加为大业主提供智能化小区建设及规划服务等。大健康业务分部的收入为0.097亿元，增长1740%，同样也是因为大业主购买了相关服务。

在收并购方面，2021年上半年，奥园健康向中国奥园的附属公司收购了3家公司的股权。

过去，与房企之间的关联交易是物业上市公司实现规模、利润快速增长的重要保障，而随着房企们陆续“暴雷”，这些关联交易则变成了市场高度关注的风险点。中指研究院表示，随着房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧，房地产企业经营压力显著增大，部分房地产企业为了缓解危机，控制物业服务上市公司为其“输血”，甚至不惜采取违规手段，为物业服务上市公司带来经营隐患。

为了消除投资者的顾虑，2021年12月，碧桂园服务特地发了一份公告，承诺半年内与碧桂园集团不会发生超过2亿元的重大资产出售或收购交易。

在这样的背景下，核数师对奥园健康与关联方的多笔资金往来提出进一步审查要求并不难理解。上述香港业内专家认为，无论那份匿名报告的最终调查结果如何，物业公司都应该重新审视自己的经营策略，逐渐摆脱对关联方的依赖，增强发展的独立性。