Tulips Chen

除招商蛇口外，还有多家房企也计划发行并购票据。

在 并购类债券发行上，招商蛇口踏出了地产行业第一步。

1月12日，招商蛇口2021年度第一期中期票据（并购）30亿元已完成注册，首期发行25.8亿元。

该笔票据为今年首笔成功发行的行业内并购类票据，这预示着房企并购票据“破冰”。

招商蛇口的并购票据募集书显示，本期债券募集资金12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力，12.9亿元用于偿还公司的银行贷款。

具体而言，招商蛇口将收购一公司以住宅为主的城市更新项目，该公司股东B公司于2021年8月9日出让该公司80%股权及债权，最终由招商蛇口子公司竞得。该城市更新项目的收购总价款达21.53亿元。此次发行债券的募集资金12.9亿元用于并购，金额不超过并购总价款的60%，置换发行人前期投入资金及后续资产投资。

招商蛇口表示，由于本次住宅项目体量巨大，故需引进较强的资金及运营能力的开发商加入才能确保项目顺利推进，避免出现项目中途搁浅。发行人作为行业标杆，积极参与该住宅项目的并购，为该重大项目注入资金，同时为房地产行业的健康发展树立了良好的示范作用。

至于是哪家房企的旧改项目，截至发稿前，招商蛇口未给出回应。

值得注意的是，招商蛇口并购票据募集书提示，公司存在短期偿债压力较大的风险。近三年发行人短期债务呈上升趋势。截至2020年末，发行人有息债务合计为1604.44亿元，其中一年内到期部分为600.48亿元，占比为37.43%；1-2年内到期的部分为327.15亿元，占比为20.39%；2-3年内到期的部分为401.4亿元，占比为25.02%；3年以上到期的部分为275.41亿元，占比为17.17%。

此外，2018-2020年，招商蛇口毛利率分别为39.49%、34.65%、28.69%，呈下滑趋势，主要是受全国房地产趋紧政策和新冠疫情影响，发行人同期签约销售均价出现走弱所致，发行人毛利率存在继续下滑的风险。

短期偿债压力大、毛利率走低的情况下，招商蛇口2021年未完成原定销售目标。公司公告显示，2021年1-12月，公司累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%。

据了解，招商蛇口曾于2020年度业绩发布会上提到，2021年全年销售目标为不低于3300亿元，以此计算，招商蛇口完成全年销售目标99.04%。

不过，作为央企的招商蛇口仍然具有较强的融资能力和融资优势。在并购票据发行上，招商蛇口成为行业第一个“吃螃蟹的人”，并优化了其并购项目后的财务状况。

招商蛇口表示，此次并购中票的发行将进一步优化发行人的财务结构，同时为公司的未来业务发展提供稳定的中长期资金支持和优质项目储备，使公司更有能力面对市场的各种挑战。以2021年9月30日公司财务数据为基准,本次债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后,本公司的合并财务报表资产负债率将增加0.05%,流动比率和速动比率不变。

12月下旬时，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。针对该通知，央行金融市场司司长邹澜表示：“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。”

通知发布之时，央行、银保监会和国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。

此前有市场消息称，招商蛇口、华润、中海、万科等企业计划在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。

经孔雀开屏系统查询显示，并购票据仅有招商蛇口一家完成注册，其他房企动向仍需观察。

有央企的投拓负责人告诉一条君：“即便有并购融资政策支持，公司对于项目并购还是会比较谨慎。融资只是让大家短期资金不会出现很大的问题。但最主要的问题仍然是销售能否有很明显的改观。”