Tulips Chen

鄂州曼晶国际广场，鄂州首个按五星级标准建设的酒店，预计总投资6亿元，单体建面12万平方米，曾为鄂州引进的重点工程，即便在鄂东地区，其体量也是行业翘楚。六年过去，鄂州曼晶项目仍停摆，急坏两百投资人，鄂州曼晶为何水土不服？是否会迎来转机？

楼外杂草丛生

曼晶国际广场一楼

鄂州曼晶国际广场，鄂州首个按五星级标准建设的酒店，预计总投资6亿元，单体建面12万平方米，曾为鄂州引进的重点工程，即便在鄂东地区，其体量也是行业翘楚。
         2011年破土动工，2012年5月开发商组织意向投资者到23公里外的黄石曼晶酒店考察。随后，鄂州曼晶国际广场1万平方米的产权式酒店，卖给了200多名投资人，约定2013年底交房。
        六年过去，鄂州曼晶项目仍停摆，装修尚未完工也未开业，酒店投资客被套牢。鄂州曼晶为何水土不服？是否会迎来转机？投资客能否解套？记者对此进行了采访调查。
        曾经光环耀眼
        “曼晶”产权酒店热卖
        3月28日，记者赶至鄂州市滨湖南路与滨湖东路交会处，116米高的曼晶国际广场矗立在路口西北角。虽然其墙脚四周还有泥土、菜园和水坑，但28层主楼的玻璃幕墙已基本完工，远观仍觉高大气派。
        进入偌大的售楼部一楼大厅，只有前台坐着一名男子，而沙盘模型和展板依然保持着当初的模样，昔日的辉煌可见一斑。
        展板显示，黄石曼晶酒店是湖北联创房地产开发公司（下简称“联创地产”）在黄石开发的第一家产权式酒店。2009年，鄂州市对该酒店实地考察，决定招商引资由联创地产在鄂州建设五星级产权式酒店项目，确认本项目为鄂州重点工程。2010年1月，联创地产控股人在鄂州成立鄂州曼晶置业有限公司（下简称“曼晶置业”）。
        鄂州曼晶国际广场楼盘，还有多个耀眼的“光环”：鄂州市第一家按五星级标准建设的酒店，鄂州地标式建筑，鄂东南体量最大的商业综合体，配备最齐全的商业项目……
        鄂州经营建材的吴新民表示，鄂州曼晶宣称，其酒店的每个房间划分成独立的产权，每间房办一个产权证，交房标准包含酒店装修，购房者将房屋交给专业酒店管理公司打理，业主享有每年12天的免费入住权。酒店十年包租，前三年返租房款的7%、8%和9%，以后每年都是10%，确保十年左右收回本金；酒店还包回购，即前五年按原价回购，后五年按原价增值10%回购，如果连续两个月未付租金，曼晶置业无条件回购并支付15%的违约金。
         耳听为虚，眼见为实。2012年5月5日，鄂州曼晶国际广场项目部，五辆豪华大巴载着产权式酒店意向投资者，半小时后抵达相距23公里的黄石曼晶酒店考察。别有韵味的西餐厅、富丽堂皇中餐厅、黄石首家高档的日式餐厅，以及236间豪华客房，吸引了投资客的眼球。
        2012年7月，鄂州曼晶国际广场封顶开盘，吸引了鄂州、黄石和武汉等地的投资者。销售出215间酒店式用房，总面积约1万平方米，售房款约8000万元。
        如今回报难兑现
        急坏两百投资人
        多名投资人反映，按照鄂州曼晶置业《商品房买卖合同》及《补充协议》，购房业主第一年7%的租金，直接从总房款中扣除；第二年8%的租金，按每个季度2%返还；交房时间约定在2013年12月31日前。
        然而到了交房时间，曼晶国际广场的产权式酒店还未完工。更令投资人焦虑的是，约定的租金也不能如期支付。
        2012年12月25日，购买曼晶国际广场1幢15楼13号房的业主家属吴新民表示，一年之后，曼晶置业仅付了一个季度的租金，他家60余万购房款被套牢。为维护自己的合法权益，业主陈才丽、宋雨辉、王国华、杨爱萍等拿起了法律武器。
        业主陈才丽诉称，她于2012年7月25日购买曼晶国际广场1幢23层6号房，总价59.37万元。2014年8月4日，黄石曼晶酒店管理有限公司及法定代表人詹右铭自愿为鄂州曼晶置业应承担的义务提供保证担保，联创地产自愿将其所有的位于黄石曼晶酒店的房产作抵押担保。
        2015年6月1日，鄂州市鄂城区人民法院作出一审判决，解除双方的买卖合同和补充协议，曼晶置业返还购房款59.37万元，并承担违约金65603.85元，黄石曼晶酒店管理有限公司、詹右铭、联创地产对上述款项承担连带偿还责任。其余业主也被法院判决解除合约，曼晶置业返还购房款并承担违约金。多名胜诉业主表示，判决无法执行。“我的计划全部打乱了！”投资客刘姣英无奈地说，她在外打拼多年，一次性拿出34万元积蓄购买曼晶置业的酒店，另贷款32万元，现在要还贷又无租金来源，孩子在上高中，生活还得继续。
        需要说明的是，根据2001年建设部《商品房销售管理办法》第十一条，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。曼晶置业与业主约定7%-10%的年租金，未得到法院的支持。
        陷资金困局
        “商业航母”停摆
        鄂州曼晶国际广场的开发，部分资金依赖于楼盘销售，而市场却变幻莫测。
曼晶置业总经理周钢接受记者采访时表示，楼盘开发前期，股东肖先生承担了项目的土建工程。曼晶国际广场单体建面12万平方米，加上后面两栋住宅楼约2万平方米，土建工程造价达到2亿元。
         鄂州曼晶置业的注册资本为2000万元，2012年11月22日，曼晶置业发生股权变更，股东卫美桂和肖先生分别占有30%和20%股权，均变更为0，即50%的股份全部退出。
        周钢解释说，12万平方米的单体建筑曼晶国际广场，包括五层裙楼每层8000平方米，28层主楼从外观上看是个整体，其实中间已分开从不同方向进入，前面三分之一做酒店，后面三分之二为公寓和写字楼。结果市场销售回款不及预期，12万平方米商业综合体，仅酒店售出约1万平方米。
         而记者在鄂州城区随机采访时了解到，许多市民认为曼晶国际广场的房产“价太高”。对此，周钢也承认，一层裙楼8000平米，单层售价达一亿元，对买家实力要求非常高，销售难度也极大。为筹措资金，他曾联系多家跨国超市连锁公司，对方的回复是，周边3公里范围内，要有15万人口才会入驻。而该项目周边，目前约有5万人。
        曼晶国际广场的建设资金捉襟见衬。2014年上半年，在银行对房地产贷款收紧的情况下，经有关方面斡旋，曼晶置业以曼晶国际广场部分房屋和一栋住楼作抵押，获得2亿元贷款。
        周钢表示，按照曼晶置业董事长詹右铭的想法，这笔钱用于曼晶国际广场的后期装修。没想到，承担项目土建任务的原股东要支付材料供应商的货款，2亿贷款多用于这笔支出，装修款就又没了着落。
        商住比若合理
        结果或大不同
        周钢表示，酒店的装修比土建更花钱，曼晶国际广场前期投入5亿多元，目前部分酒店已装修，项目完工还需要2亿元。“曼晶置业此次开发的14万平方米房产中，单体商业综合体占了12万平方米，普通住宅只有2万平方米，现在看来，商业地产占比偏高。”
        鄂州市住房保障局市场开发管理科负责人郑钢表示，顺丰国际航空货运枢纽机场落户鄂州，配套范围均在城东新区，投资或达千亿级，与同在城东的曼晶国际广场，相距只有十余公里，资金链断裂的曼晶国际广场，可能会迎来转机，其目前最大的问题是项目收尾，曼晶置业正积极化解资金难题。
        曼晶国际詹右铭董事长称，曼晶置业正与一家上市公司洽谈合作，曼晶国际广场装修完毕后，放入对方的资产包中。
        中国指数研究院(华中)研究总监李国政认为，当今房地产行业的大背景是去库存，一二线城市总体没什么压力，因为住宅属于自住刚需，近期甚至出现量价齐涨，但商业地产则与经济景气程度密切相关，网购对消费习惯产生深远影响，实体商业所受冲击非常大，有的大型超市开始收缩战线；此外，交通便利出行增多，购物有了更多选择，2014年起住宅取消限购，且其首付三成低于商业地产，也分流了投资客。
        李国政表示，鄂州属三线城市，其去库存本身就比较困难，普通住房做完就可销售，商业地产前期投入大，且后期还要招商、策划、运营等，对中小开发商而言投资风险更大。当初，如果该项目的商业和住宅比例反过来，或许会是另一种结果。