Tulips Chen

美国捷得事务所资深副总裁，合约管理总监 Paul  Senzaki

Paul Senzaki： 大家下午好!今天我代表合伙人企业给大家分享一下圣塔莫妮卡广场，我想一下，昨天我在成都参观了成都太古里项目，我现在可以更好理解刚才那位演讲嘉宾刚才说的一些理念，非常有幸。

圣塔莫妮卡广场是一个传统的区域性，地区性购物广场。这个广场原来的区域是1998年建立，我们想把它重新进行翻新，在2010年开始，主力店，餐饮等等有1850个空间需要重建的。这个地方在沿海地区，在机场的附近。这个地方是零售逛街一个区域的中心，而且有高速公路和城市室内的高架，是交通非常拥堵繁忙的地方。每年有四万多人访问者，圣塔莫妮卡广场大街是50年代的时候第三大街，在60年代的时候第三大街是这个样子，而且相当的现代，当时是非常先进的地方。

为了更具竞争性，他们希望在这个区域建立大型的购物广场，这个区域有三个街区，我们有幸成为了设计师，担任总设计的工作，现在有三层的设计理念，停车场有城市来资助，1989年第三大街进行了重建，当时通过了一个法案，圣塔莫妮卡广场如果要建电影院必须建三个电影院，然后是各种配套的餐饮，设施。购物的方式主要是传统购物方式，或者是街面的购物方式，在03年的时候开始进行调研。

他们告诉我们可以关掉一些店，重新开一些店但是我们要进行重新规划，总体的规划，现在有这么一个总体规划，总的来说，有10万平方英尺办公区域，56万商业区域，同时有住宅单元。市政府跟我们说可以设计更多综合方案，包括娱乐，停车，设施等等，04年有一个综合发展规划。这个规划是两个街区，要两层地下停车库，在第三大街进行街面的翻修。

北部主要是办公区域，在2层主要是办公的区域，那么空余的区域主要是做园艺，包括公园的区域，包括咖啡店，包括边上有住宿的区域，对于市政府来说，如果他们要建一个商业区域，市民有意见，但是我们又重新开始的设计，在不影响本地居民生活方式情况下，进行了重新设计，开发这个项目，我们告诉居民这个完全新的规划，包括整个周边环境如何连接在项目内，如何地规划，以及我们的项目会对周边环境产生什么样的影响，我们研究顾客的年龄，他们的喜好，以及他们应该有一些策略，我们也研究了商业设计的策略，比如说租户招商的特点，如果这些问题都解决了，在设计之初整合这些理念，我相信在环境上，社会可发展上都考虑可以创造我们希望的场所。

北入口是第三大街连接，是最重要的街区，右边还有一个入口，现在已有的入口在白天的时候， 入口都非常灰暗，很暗淡，进去之后首先看到饮食的区域，看到全部是吃东西的人，显然不是一个愉悦过程，所以进行了重新规划。我们把原来餐饮区域挪掉，换成走路步行大街，进入以后不以为是进入到商场，因为是宽敞的大街，大家可以看到之前之后两种不同的情景，大家可以看到旁边的区域，所以在实际当中，大家可以看到电梯的区域在哪里，电梯可以直达停车场，招商也变得更加的容易。

而且由于第三大街的规模，商业也是非常不错的。背面是城市第二大街，左边旧的，是非常典型传统的比较灰暗的街面，我们就进行了翻修，变成了公开 入口。南面的入口因为交通关系，相对内移了一些，我们加入了一些视觉的因素考虑在里面，非常容易看到。

我们从边上进来，看到的时候不会觉得非常拥堵的地方，因为全部是开放式的。我们在边上，侧门的地方把改成空阔的区域，不会觉得是一个入口。中心区域原来是非常小的中心跟第三大街连接很远，大家看到这个是原来的，是一个密闭的空间，没有用的废弃空间，现在把这个区域扩大了进来可以看到所有的租户和店面。而且电梯在哪里，可以看到非常清楚，你要上一个楼层也很容易，另外一个问题就是交通，这个是三层楼的项目，我们做了一个电动扶梯。

我们就用了一种垂直性流动，这样用这样一个电梯的方式吸引人直接到三楼，所以有一个电梯到二楼，一个电梯直接到三楼，另外是步行街，我们连接东西的步行街。我们让入口通道变得非常宽敞，这样可以吸引更多步行人士徜徉，散步，我们感觉店面和行人非常接近。

大家看到所谓的柱子都投下了阴影，现在的空间变得非常开放和开阔，西面也做了主要的改动，我们把吃饭的餐饮区域移到了三楼，餐饮做了开放式的，很明亮的吃饭区域，餐饮区。这个餐饮平台外景是这个样子，空间非常宽敞，而且阳光非常充足，然后可以看到海景，同时在这个平台上风景非常开阔，视野很广，这个是在上面拍到的照片，可以看到更远，不是在一个商场里面吃东西，而是看到全世界的地方。

07年的时候设计完成了，我们进行了理事会建筑风格的审核，这个是政府的审核，当时对一些楼层不允许改变。接下来是项目的经营，当时有一个开发商就想要做另外一个商场重新翻修，我们帮他们一起做，我们经过商量以后做了这样一个项目，这里有很多的高级餐厅，这里是一些停车场，这个停车位置通向零售购物区域电梯是紧密相连。如果本身不想买东西，但是在这里停车，乘电梯进去是商场区域，有更高的概率吸引他们来消费。

旁边有一个非常着名的绿地公园，我们借助非常优秀公共区间可以形成独有的良好周边环境，这个效果图。我们在地下一层主要是餐饮区域，包括地下一层，二层，第一层是零售空间，第二层强调生活方式，包括影院，休闲设施，顶层是综合性区域，有娱乐，包括比较高端的餐厅，我们在餐厅有比较重要区位划分，这个是各个楼层平面图。这是我们的第三层上面的电影院入口，我们比较强调体验。

这个是非常成功的地标性成果，谢谢聆听!