Tulips Chen

1、如何理解2014年的房地产市场表现

特征：成交量萎缩，价格停滞。写字楼市场急速下坠，住宅物业下行，商业物业量增价跌。

较为吻合我们再2013年作出的判断，写字楼市场是本轮房地产市场调整的先行指标，而商业物业受到信贷政策与房地产调控政策的影响与市场本身影响，滞后反应，但衰落幅度小于住宅物业。住宅物业的下行为市场不可逆的下行。

政策环境下的市场语境解读：上半年基于政策与行业的双向约束，年初房地产市场出现直线滑落的趋势(国际金融影响也客观存在，同时08年房地产市场的阴影与97年房地产市场阴影在港人心目中根深蒂固，因此港人对市场表现出杯弓蛇影的恐惧感)，港资的带头跳水拉开了市场的下行序幕。

随着房地产市场在年中的下滑引起的综合效应，政府开始逐渐放开管控，本质上在7月市场政府已经开始出现松动，在930的政策则更为明确与确切。随后四季度进入了政策的繁荣期与宽松期。但整体市场表现一方面基于基数问题，另一方面基于购买力问题，第三方面基于市场顶点问题，四季度政策大放开的情况下，尽管市场开始回暖，但幅度相对较弱(环比调整的幅度并不大，同比也没有显现出太大的涨幅，因2013年四季度市场表现为下行特征，因此即便是同比有一定的涨幅，但基于政策环境与市场交易量，也不能判断市场出现逆转性特征)，而基于供应的刚性以及新房市场的新人笑旧人无人理会的情况，存量房屋消化几乎没有起色，这完全不是市场开始逆转的特征，市场转向繁荣的一个重要特征是存量房屋的可逆性(即市场一旦好转，购买者会忽略掉存量房的特征，表现出有房就买的特征)。

从总体来说，2014年市场表现并不糟糕，但联系年末的股票市场的表现来看，在市场资金充裕的情况下，四季度表现出来与其叫回暖，不如叫若下跌特征，市场显然已经极其脆弱。年末存量继续上升，则表明市场随时都有休克或者中风或者感冒的特征。

2、2015年市场预判

结构性市场：

区域结构型市场：一线市场得益于资本市场的暖流诞生的购买力，以及城市的高度稀缺性，市场会保持相对的稳定，或者甚至略有回升。而一线市场的繁荣是以吸附二线市场的购买力来完成的，因此可以断定，二线市场的遭遇会大致等同于2014年，不过较2014年可能更加悲观。三四线市场则会基本脱离一二线市场的关联，沦为看客，即任何跷跷板游戏对他们都没有太大的作用。市场进入死亡的只是过程的差别而已。不过三四线市场，受到二线市场关联更大，因此三四线市场2015会表现出与二线市场强同步的特征与极致化特征。

产品结构市场：相比较而言，2015年市场产品结构的变化可能是商业物业与住宅物业的移位。即写字楼市场受到供应高峰与租赁低谷的压力，还是会表现出市场先行指标的特征。而商业物业受到供货高峰，经营压力与资金回报的压力，会加速下坠。住宅物业，因受到商业物业的下坠反而会获得一定的溢出福利，获得一定的支撑，有望相对平缓。

供应市场：受到年末存量压力，同比上升28%左右，以及寡头垄断市场的形成，二三线开发企业，将面临空前的资金压力，现金流会急速恶化。直接倒闭者概率会大大提高，并购市场却不会因此获得太多的益处，主要因为政府还需要土地市场，因此会有很多开发企业直接倒闭的案例，而在2016年—2018年才会出现并购高峰(一方面倒闭企业的债权债务处理难度减小，另一方面降低各方期望值)。覆巢之下来形容2015年市场，应该是准确的，对于大型企业，赔本赚不了吆喝也是一种可能，大型企业销售额萎缩，但市场话语权提高，是一种大概率事件。业绩见顶，房地产行业的人才市场，将急剧恶化，人才价格会出现较大幅度的下滑，这反过来可能会进一步恶化市场的信心。

时间节奏：与2014年不同的是，今年房地产市场有可能表现为一条缓慢下滑的曲线，或者是L+W形态的震荡形态，因年周期较短，W形态可能不会完整。具体而言就是年初较为繁荣，3月底市场开始下滑，一种是缓步一直持续下滑，另一种概率是下滑到10月，信贷政策刺激，略有反弹。

存量市场：供需两方总是在龟兔赛跑的路上，2015年的悲观因素在于股市的回调一定会完成，因为股市回调波及的资金波动，悲观传导则为放弃投资，乐观传导是第二次赌博，股市抽地产市场的血是个相对确定的答案。最悲观的是股市传导悲观市场信心，那么房地产市场就显得很狼狈。而今年供应受到2013年与2014年土地市场高位高价供应的硬性约束，供应市场弹性较差，因此存量市场会继续增加。估计到年末增加1—1.5亿方的存量是个大概率事件。如这个判断成真，那么2016—2018年三年市场已经定论。

3、结束语

2014年，中国经济特征是两头猪在天空翱翔。但问题是猪终究变不成鸟，这也是2015年所有的市场参与者应该心知肚明的事情。既然不是鸟，那么猪总会掉下来，摔下来的安全程度，取决于猪飞的高度和时间。