Tulips Chen

2011年4月，五矿建设传把奥地利哈尔施塔特镇“搬到”其位于惠州博罗县的旅游地产项目中。该项目总投资60亿元，名为“哈施塔特”，与奥地利小镇仅一字之差。哈施塔特这个项目不算成功，2年仅收回4亿，五矿发力旅游地产收益待考。

国企投60亿建“山寨”奥地利小镇

国企投60亿建“山寨”奥地利小镇

        2011年4月，五矿建设传出消息称，将把奥地利哈尔施塔特镇“搬到”其位于惠州博罗县的旅游地产项目中。该项目总投资60亿元，名为“哈施塔特”，与奥地利小镇仅一字之差。按照五矿建设当时的规划，6年后这里将出现一个湖边的商业化旅游区以及围山而建的别墅群，建成后会成为中国南方最美小镇。
        如今，工期过半，第一期交楼已近两年，这个克隆版奥地利小镇开发得怎么样了？7月15日，记者来到哈施塔特项目现场发现，围山而建的别墅区人烟稀少，进入小镇的马路尘土飞扬，核心商业区仅零星开张，虽然白天游客不少，但一到晚上，项目现场就一片漆黑，街上仅剩下巡逻的保安。
        五矿建设进军旅游地产的时间并不长，除了哈施塔特这个项目外，2013年4月，五矿建设还在南京江宁拟投20亿美元打造方山旅游小镇。不过，有业内人士认为，在旅游地产的开发圈内，五矿算不上是主力军，市场占有率也较低。
        别墅区围山而建
        据记者了解，哈施塔特项目总投资60亿元，占地近100万平方米，预计配备2万平方米的特色商业区、8000平方米的临街商铺，现已规划楼面面积约115万平方米，投资商为中国五矿集团旗下的五矿建设，开发商为五矿建设下属博罗县碧华房地产开发有限公司。
        “现在哈施塔特的旅游运营很不错，已经累计接待游客几十万了。”博罗县碧华房地产开发有限公司负责人谭穗生告诉记者。
        7月15日，记者在哈施塔特看见，在小镇的商业区内既有摇着小旗的旅行团，也有身穿礼服来此拍摄婚纱照的新人，显得较为热闹。
        离小镇最近的区域是惠州江北区和博罗县。从江北出发，沿着惠博大道到哈施塔特所在地，开车需半小时。惠博大道两侧汇集了由保利等房企所建的十几个项目，或别墅或高层，风格不同，但都是新楼盘。从博罗县出发，沿着县里主干道之一的商业街往东，开车需10分钟才到尽头，哈施塔特便在路的右侧，这条主干道从东街开始也全都是一幢幢崭新的高楼。
        博罗县一名房地产业内人士吴先生告诉记者，从置信花园(商业街旁的一个小区)以东开始，全部都是最近三年才开始建设的，现在新楼盘的占地面积和县里旧楼差不多了。不过，7月15日晚上，记者发现，商业东街两边、惠博大道近博罗县段附近，都整栋整栋地黑着灯。
        那么，哈施塔特入住情况又如何？博罗县房管局网站信息显示，哈施塔特持有五张预售证，分别涉及一期三个区、二期以及三期，其中共有554套商品房，已售337套。记者粗略估算，房屋已售出约六成。另据哈施塔特营销中心一名销售人员介绍，开盘较早的一期、二期的房子已售八成。
         然而，7月15日下午，记者却发现，在热闹的商业区一边，围山而建的别墅区人烟稀少。当晚九点，记者再次来到小镇发现，除了路灯外，整个别墅区里仅有一户还亮着灯，与几百套的销售量形成了强烈反差。
         当记者向谭穗生确认时，他并未否认，并解释称，入住少一是因为别墅装修时间很长，一般要一年，而他们交楼还不到两年；二是因为他们的客户很多不是刚需，所以都屯着不装修，现在装修的只是几家。
         游客消费难支撑配套商运营
         高力国际董事陈厚桥认为，一方面周边商业配套建设要跟上，配套齐全，入住率才高；另一方面别墅的选址很重要，如果距离市区能在30分钟之内，那么买房者就很有可能把这里当作第二居所，反之则只会被当作投资或者度假。据其分析，哈施塔特既然选址在惠州，那么该项目的客户定位便应该主要是广州、深圳以及惠州三地的消费者，然而哈施塔特距离距离深圳市110公里，距离广州市125公里，车程都超过一个小时。
        哈施塔特项目所在地，原来是大片大片的山地，“特殊”的选址，让别墅购买者入住意愿不高，湖边树枝上的小鸟，往往是被喧嚣的游客吵醒。
        “单靠热闹就能留住买家吗？”哈施塔特一名业主在网上质疑道，直指五矿建设的项目旅游热但配套建设更不上的情况。
        小镇的配套建设究竟如何？7月15日下午，记者在哈施塔特外看到，从博罗县中心到哈施塔特仅有一趟公交，小镇周围的几个楼盘也都处于在建中，哈施塔特门前那条几百米长的路满是泥土，车轮转动得稍快，便会扬起一路的尘土。
        在这条马路旁边，一侧树着一排宣传板，但没有动工的迹象。据其营销中心一名销售介绍，这里将建成8千平方米的临街商铺。谭穗生亦告诉记者，这里是满足住户日常生活的基础商业，预计年底完工。
        在谭穗生看来，小镇的生活配套“基本齐备”，虽然临街商铺还待建，但是小镇内的商业区已经开了十几家店铺，可以在小镇内满足吃喝娱乐等需求。至于如何买菜，他表示，因为小镇距离江北、博罗都很近，所以平时可以买了菜再回家。
        随后，记者来到商业区发现，偌大的商业区虽然有很多游客，但开张的店铺屈指可数，为不影响观瞻，大多数店铺安装的是假门，整个小镇只有一家小型便利店。这在华德顾问公司总裁黄柏林看来，简直不可思议，“100万平方米的项目怎么也要配一个两、三千平方米的沃尔玛社区店”。
        据记者了解，开张的店铺很多是自营的。谭穗生表示，为了保证服务水准，店铺都是或者自己经营、或者委托经营。此外，商业区之所以有很多还没有开放，是在给大型品牌预留。至于这里未来会引进的大型品牌是哪几家，谭称还在洽谈中，暂不方便透露。
        哈施塔特的入住率低和配套建设少有关系吗？在陈厚桥看来，配套和入住是相互影响的，仅凭游客消费支撑不了商业区的运营，只有买房者把这里当成是第二居所，商业才有可能旺起来。另外，据他分析，如果哈施塔特周边的小区入住率高，也能抬升商户加盟哈施塔特商业区的热情，但现在周边也没有发展起来，所以只能靠五矿建设自己慢慢培育了。
        那么，哈施塔特开发之前对于住宅周边配套建设的规划是什么样？对此，博罗县住建局规划用地科的一位工作人员向记者表示，哈施塔特的规划主要由当地设计院的编研中心负责。但当记者赶到编研中心时，该中心郑主任以她个人不方便接受采访为由婉拒了记者。
        旅游地产要素远未完备
        “哈施塔特的优势在于那个湖。”在黄柏林看来，现在的旅游地产多是“借旅游开发之名，行地产收入之实”，旅游属于房地产开发商营销的一个噱头，主要目的是发挥项目所在地的资源优势，以便销售住宅。记者在现场看到，整个小镇的建筑以湖为中心呈四周发散状。此外，谭穗生还介绍道，年内会在湖边上马大型水上游乐中心项目。
        哈施塔特申请4A景区其实也是一种营销策略，黄柏林进一步解释道，现在的旅游地产项目有一个共性，即项目所在地交通欠发达，所以房地产开发商要从旅游地产六要素“食、住、行、游、购、娱”下足功夫，以吸引那些对生活有品质要求的消费者来偏远地区买房。
        7月15日，记者看到小镇内一个小木屋外也挂上了“创建国家AAAA级景区小组办公室”的标志，以表明尚不是4A级景区。
        谭穗生表示，现在还在申请中，县、市的审批已经过了，前段时间省里也派专家来初审，问题不大，提了一些小意见，主要是指示牌不到位等，预计年底可以拿到4A称号。
        随后，记者采访了广东省旅游局，以了解申请情况，但被告知哈施塔特尚在审核过程中，目前不方便公布。
        根据国家标准《旅游景区质量等级的划分与评定》，4A级景区需要在八个项目共1000分中拿到850分方可，这些项目包括旅游交通、游览、旅游安全以及卫生等。
        然而，7月15日记者在小镇内发现，从入口到特色商业区步行至少十分钟，但是并没有任何代步工具可用。据营销中心销售人员介绍，之前是有配备电动车的，但是前段时间坏了，年底会重新配备。另外，记者还在湖边看到，一侧的商业区仿奥地利小镇风格的建筑别具风情，另一侧在建的别墅却使得小湖旁零散堆积着建筑废材，而远处的青山也因人工开凿不时裸露出土灰色的岩石。此外，公开信息显示，占地近100万平方米的小镇，仅有2万平方米的区域是用来仿照奥地利的哈尔施塔特小镇建筑。这意味着，整个小镇只有很小一部分可用于旅游。
        五矿发力旅游地产收益待考
        事实上，五矿建设进军旅游地产的时间并不长。“旅游地产现在很热，基本算是成熟期，而且未来至少还有二、三十年的发展。”黄柏林称。
        2010 年9月五矿建设发公告称，五矿建设与深圳泛华工程集团公司旗下的博罗县碧华房地产公司签订收购协议，以7.49亿元价格购得后者80%土地开发权益。据悉，已取得的土地最多可建楼面面积约195.4万平方米，折合楼面价每平方米仅为500元左右。但是，其一期别墅售价现已逼近15000元/平方米。
        这个总投资60亿元的项目，现在收益如何？谭穗生以商业机密为由婉拒回答。不过，五矿建设年报数据显示，2012年、2013年两年内，该项目已确认收入共计4.877亿港元(约合人民币4亿元)。另外，现在进入小镇虽然尚无门票，但谭穗生表示未来或有变动。
        除了在建的哈施塔特外，2013年4月，五矿建设还在南京江宁投资20亿美元打造方山旅游小镇。据之前媒体报道，该项目背靠方山旅游度假区，项目内规划建设高档写字楼、商业综合体、旅游小镇，建成后将集休闲旅游、参禅礼佛为一体。
       “在旅游地产的开发圈内，他们算不上是主力军，产品的量少，分布也不广泛，市场占有率低。”黄柏林向记者谈及五矿建设近年来对旅游地产投资时称称。
        那么，该如何衡量一个旅游地产项目运营呢？对此，黄柏林表示，这要从三个方面考量，一个是从消费者的角度来看，这个仿奥地利小镇的项目在消费者中的受欢迎程度如何。据其调研了解，该项目房价偏高，生活不便利，并不是很受欢迎；二是从当地政府的角度来看，这个项目有没有给所在地的经济、文化、环境保护带来很大的提高。就其了解，这个项目的地理位置并不好，至少并没有给当地政府带来很高的土地财政收入；三是从房企的角度来看，最成功的是能把项目做成旅游目的地。在他看来，就这一点而言，哈施塔特还有待继续发展。
       “总之，哈施塔特这个项目不算成功。”黄柏林称。