Tulips Chen

2023年2月21日，杭州完成了2023年首轮集中供地，13宗地块中有8块封顶摇号，最热门的萧山市北地块更是出现了60家房企同场竞拍的盛况。

这是杭州土拍市场继2月7日后，月内再次触顶。

不仅仅是2023年初，2022年全年，在全国土拍成交规模降至近十年新低的背景下，杭州是一二线城市土地成交金额榜中仅次于上海的城市。

2022年杭州全年土地成交金额2136亿元，比排名第三的北京1709亿元高出427亿元，约等于深圳、长沙、厦门三个城市去年一年总和。

在相对一线城市更为开放的人才引进政策下，近年来杭州市场无论是土拍市场还是新房销售的热度始终处于各城市前列。目前或已成为投资前景仅次于北京、上海的城市。

2023年至今，杭州进行了两次土拍，分别是2022年最后一批集中供应和2023年第一批集中供应，这两次土拍前后仅差了14天，总出让金额达到271.8亿元。

具体来看，2月7日完成了2022年12月公告的第五轮集中供地，在仅有5宗精品地块供应的情况下，整体溢价率达到10.9%，刷新杭州2022年集中供地溢价率最高值。

5宗地块中有3宗经过20多轮近30轮竞拍，达到最高限价，进入线下摇号环节；还有1宗地经过11轮竞价后成交，溢价率达到9.5%；底价成交地块仅有1宗。

2月21日完成的是2023年第一批次集中供地。13宗地块中，有9宗来自热点区域，包括萧山市北、滨江浦沿、钱江新城二期、余杭未来科技城、临平核心区、良渚新城等地。

在优质地块的带动下，本轮参拍的房企数量超过60家，滨江、绿城、华润、招商、浙江省交投等报名地块较多。

最终8宗地块迅速达到封顶价格、进入摇号环节，其中最热门的萧山市北地块更是在20日就已经达到封顶报价，直接进入线下摇号环节，最终出现了60家房企参与摇号的局面。

不仅仅是刚刚过去的这两次集中土拍，2022年全年，杭州也是土拍市场最耀眼的城市之一。

CRIC数据显示，2022年一二线城市成交金额TOP10城市中，杭州以2136亿元排第二，仅次于3158亿元的上海，比排名第三北京的1709亿元高出427亿元，约等于深圳、长沙、厦门三个城市去年一年的总和。

杭州土拍市场持续火热的原因，其中有很大一部分要归功于杭州本地深耕房企众多并持续看好本地市场。

如滨江集团，2022年中国房地产企业新增货值榜中，滨江集团以1543.2亿元排名第5，布局几乎全部位于杭州。此外，中天美好、众安、兴耀、坤和等也是杭州土拍市场的老玩家，2022年都在杭州土地市场持续有所斩获。

2022年，全国百城商品住宅成交规模高位回落，月度呈现出“先跌再稳后降二次探底”态势，即便四季度纾困政策频频也难挽成交颓势，供应、需求、支付能力等多方面市场透支导致行业信心严重受损，成交增长动能明显转弱。

其中，除了一线城市抗跌韧性较强之外，二三线城市中，仅包括杭州在内的少数城市“热点恒热”。

从2022年新房成交面积和成交金额TOP20来看，2022年杭州以成交面积1104万平方米排第三，以成交金额3831亿元排第二，无论是成交面积还是金额，杭州是唯一一个同时进入TOP3的城市，可谓坚挺。

我们认为，杭州新房市场如此逆袭的主要原因有两点，新房严格限价产生的一二手房价利差是当前楼市最主要支撑。同时，落户门槛降低带来的庞大新增购房需求也支撑着全市总量，去化稳定。

首先看人口，杭州自2016年开始，常住人口和户籍人口便呈现稳步上升趋势，自2021年已达1220万人和835万人，一方面得益于2018年“抢人大战”，门槛最低时大专以上人才缴纳社保便可直接落户，虽然2021年取消了大专以上人才直接落户政策，但城市整体新增人口仍有充裕。另一方面，互联网经济的飞速发展使得杭州成为很多高尖端人才的聚集地，不仅吸纳了浙江省下辖县市的优秀人才，同时还承接了上海外溢需求，城市宜居度相对较高。

在杭州近几年来常住人口保持正增长的同时，随着互联网经济蓬勃发展，居民收入也呈现稳中有增态势。据不完全统计，阿里巴巴在杭州及其周边地区直接或间接创造了至少3300万个新增工作岗位。

经济实力雄厚，居民购买力强，托起了杭州房地产市场的基本盘。

从目前来看，开发商对于杭州市场信心较高，只要地块质量上佳，愿意“买单”的房企很多。2023年第一批集中供应中甚至出现了外地城投公司也现身参与杭州土拍的现象，南通市政还通过摇号竞得了本次最热门的萧山市北地块，南通神辉置业同样通过摇号竞得关注度很高的萧山湘湖地块。

但需要注意的是2022年以来杭州二手房行情整体延续低位徘徊趋势，不时还有“创世纪5万+，西溪公馆3字头”等二手房暴跌消息刷屏。从二手房市场加速下行，我们不难看出杭州新房市场的高速增长背后还是存在诸多问题，其中最重要的是“倒挂”问题。

目前杭州新房市场销售火爆，开盘即售罄的楼盘多为核心地段的一二手倒挂盘。价值导向下远郊区域销售困难。

刚需作为城市购房的金字塔塔基，若没有起到有效支撑，那么如今的“狂欢”也势必会成为“无本之木”，难以长久。

对房企来说，在对杭州市场的追捧的同时还需注意把控风险，目前整体市场全面回暖仍难度颇大，杭州土拍市场热度能否延续，仍需观察。