Tulips Chen

市场渐次显现回暖迹象，但企业的经营压力不容忽视。

2月20日，记者获悉，北京首都开发股份有限公司（以下简称“首开股份”，600376.SH）发布了关于对上海证券交易所监管工作函回复的公告。2022年，首开股份发生自2001年上市以来的首次年度亏损。

首开股份预计，2022年度实现归属母公司所有者的净利润为-10亿元到-15亿元，与上年同期6.92亿元相比，将出现亏损；预计2022年度实现归属母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为-30亿元到-35亿元。

这是首开股份上市21年来的首次亏损。究其原因，包括新冠疫情反复影响和房地产领域需求收缩；房地产市场持续下行，房价及成交规模下降；计提存货跌价准备的金额较大；为加快资金回流，下调销售价格。

作为北京本土的老牌开发企业，首开股份2022年结转项目多集中在北京地区，占比达60%，2022年，北京楼市整体处于低位运行状态，市场成交活跃度相比往年明显减弱；此外，第四季度结转收入的项目以合作项目为主，导致第四季度合并报表归母净利润为负；房屋结利项目主要集中在2018年至2020年市场高点时期的高溢价地块。这些都被归结为首开股份2022年发生净利润亏损的原因。

跨过过去几年地产行业的艰难周期，首开股份继续加大融资力度。近日，首开股份发行39亿元公司债券票面利率最高为5%。就相关问题，记者多次致电首开股份董秘办，但电话一直无人接听。

营收利润下滑

首开股份预计，2022年营业收入较2021年营业收入减少175亿元。

2022年，首开股份营业收入主要因竣工面积下降及销售规模下滑导致下滑。其中北京地区较上年增加31亿元、京外地区较上年减少206亿元，减少额主要来自于京外集中交房项目的减少。

2021年，京外项目营业收入占到总营业收入的60%，2022年，京外项目营业收入阶段性大幅减少，占到总营业收入的40%，与2021年营业收入区域构成基本相反。

2022年首开股份出现竣工面积下降。据了解，该公司2022年计划竣工530万平方米，实际竣工面积只有492万平方米，相比2021年的680万平方米下滑28%，结算收入下滑26%，从而对结利造成较大影响。

首开股份认为，营业收入虽同比下滑，但变动仍处于合理区间。2022年度公司共实现签约金额869.63亿元，销售规模下降与同行业整体情况不存在趋势性差异。

净利润方面，首开股份预计，2022年度实现归属母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为-30亿元到-35亿元。

其中，报告期内公司预计计提存货跌价准备6亿~8亿元，主要是对厦门九珑岸项目计提准备4亿元。

资料显示，厦门九珑岸项目位于厦门市同安区，于2017年9月通过土地拍卖形式取得，土地价款21.9亿元，项目于2018年三季度开工，于2022年下半年竣工，现处于现房销售阶段。受经济环境影响，厦门新房售价最近两年出现持续下滑，购房者观望情绪强烈，厦门公司为加快资金回流，下调了销售价格。按照目前预计售价测算，2022年需计提存货跌价准备4亿元。

当下，随着市场的逐渐回暖，首开股份也继续加大融资力度。2月20日，据上交所披露，首开股份2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）品种一票面利率为5%、品种二票面利率为4%。债券发行总规模为不超过39亿元（含39亿元）。

“小股操盘”贡献不足

最近几年，首开股份一直通过合作开发项目的方式来抵御市场风险。

2020年，首开股份共在北京收获9幅土地，全部采用了合作开发的方式。2021年，首开股份一共拿下10宗地块，其中除房山长阳镇共有产权房宅地为独自中标竞得外，剩余9宗均为联合开发。

自2018年开始，首开股份的权益销售比逐年下跌。首开流量销售额在2018年破千亿元，但权益销售额仅约731亿元。据克而瑞数据显示，首开股份2020年的权益销售额是690.2亿元，权益销售比是68%；这两个指标在2021年分别下降至655.4亿元，同时权益销售比再度降至58%。此外，首开股份权益销售排名一直落后于全口径销售额排名。

根据中指院的数据，2022年首开股份的销售金额为882亿元，权益销售金额为584亿元，权益占比为66.2%。

截至目前，首开的合作对象已达30多家。观察这些合作方，主要包含两类房企，一类是龙湖、华润、金茂、中海、旭辉等头部房企，另外一类则主要是住总、建工、金隅等北京本土企业。

在最新的回复中，首开股份提到，2022年四季度出现大幅亏损的具体原因，在于第四季度结转收入的项目以合作项目为主，虽然产生的毛利额、净利润尚可，但由于权益占比不高，对合并口径归母净利润的贡献不足，同时第四季度三项费用刚性支出，导致第四季度合并报表归母净利润为负。

合作开发项目多年来一直作为房地产商扩大经营规模的重要方式，但经过行业最近几年大范围的调整后，合作方之间的关联风险也成为不容忽视的因素。

一位熟悉房地产企业的律师对记者说，市场上存在的一种“小股操盘”风险，比如大股东拿地后，在内部把一个地块的项目公司划分为几个“小项目”，并转让股权予以不同股东各自操盘。

他表示，其风险在于股东之间“各自为政”，其中一个小股东或“小项目”出现利润下滑等各种问题后，会连累到所有合作股东，因为地块本身是一个项目公司，对外承担责任的是整个项目公司。尤其是最近几年，市场下行周期下，这种风险带来的负面影响更加凸显。