Tulips Chen

房企经营情况艰难。

据统计，截至2月17日，已有67家A股上市房企业披露了2022年业绩预告，整体表现欠佳。来自克而瑞的数据显示，这67家房企中有38家预告了业绩亏损。

部分房企将亏损归因于市场情绪持续低迷下项目结转利润减少以及计提资产减值。分析来看，受行业下行以及房企流动性危机影响，大部分房企亏损主要集中在2022年第四季度，且大幅高于前三季度平均水平。

克而瑞研究中心总经理林波表示，房企短期内盈利可能仍将持续走低，结转利润可能仍处于低位。

近6成A股上市房企业绩预亏

截至2月17日，A股上市的113家房企中有67家发布了2022年度业绩预告，从这67家企业预告来看，有38家预计将会亏损，占比超过56%。其中有16家房企“首亏”，22家房企“续亏”。

38家业绩预亏房企总亏损将在1217亿~1542亿元，即便是67家房企业绩，总亏损最高也将达到1220亿元。

其中，最大亏损额度预计超过100亿元的房企有6家，分别为荣盛发展、蓝光发展、金科股份、中天金融、华侨城A和阳光城。这些房企有的收到了监管发出的问询函或关注函，并被要求就资产减值计提的合理性等做出解释。

以荣盛发展为例，其预计2022年归属股东净亏损190亿~250亿元，扣非后归属股东净亏损193亿~53亿元。而截至2022年三季度末，荣盛发展共实现营业收入239亿元，同比下滑47.9%；净亏损49.55亿元。1月31日，荣盛发展获得深交所关注函，被要求说明业绩大幅亏损、计提减值、毛利率下降等原因。

金科股份在业绩预告中指出，预计2022年亏损95亿~190亿元，公司第四季度单季亏损约99.7亿元，也收到了深交所关注函，要求金科股份说明各项资产减值准备计提的具体情况及合理性等。

此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情暴发期间对租赁物业采取了减免租等措施，累计减免租金约7.49亿元，也导致企业利润同比明显下降。

不过，也有房企预告扭亏为盈，其中华夏幸福、大名城以及冠城大通预期实现扭亏为盈。

在扭亏为盈的企业中，比较值得注意的是华夏幸福。由于在2022年华夏幸福的境内债务重组取得了较大的进展，因此在确认了债务重组收益之后，华夏幸福预计，2022年实现归属母公司净利润为11亿~16亿元，成为首家扭亏为盈的债务暴雷大型房企。

除华夏幸福以外，还有中交地产、中华企业和海南高速3家企业的归属母公司净利润盈利，但是扣除非经常性损益后则出现了亏损。

利润减少和计提减值成亏损主因

克而瑞研究中心指出，上述38家房企业绩预亏或者盈利减少的原因，有82%房企归因为疫情影响或者企业房地产业务结算结构变化导致的销售项目结转利润减少。

对此，58安居客研究院院长张波表示，结转利润减少本身是和项目销售相关的，项目销售不畅、项目交付进程慢以及房价下行等因素都会导致结转利润减少，同时由于不少房企前几年的融资成本较高，大量的利息也会提升相关成本，进一步压缩了利润空间。

以招商蛇口为例，公告显示，公司预计2022年归属母公司净利润为38亿~46亿元，同比下降55.65%~63.36%，扣除非经常性损益之后的归属母公司净利润为29亿~37亿元，同比下降58.23%~67.27%。净利润同比大幅减少，主要原因在于企业的房地产项目结转区域结构变化导致的毛利率下降，同时由于市场的变化企业计提的资产减值准备也同比增加。

此外，克而瑞研究指出，56%房企因为行业的低迷而对其资产计提了减值准备。以蓝光发展为例，公司在2021年计提了约65.76亿元减值损失后，在2022年进一步计提了约160亿元减值损失，其中主要仍为存货跌价准备。

张波表示，房企对市场预期减弱下的资产减值准备也是房企去年第四季度大幅亏损的主要原因。具体可以从两方面来看，一方面部分房企的布局可能处于三四线去化压力偏大的城市，市场降温表现更为明显，会同步带来对未来市场预期的悲观化判断，在会计谨慎性原则前提下，选择计提资产减值准备符合相关财务制度要求。另一方面也不排除部分房企财务方面会有一定心思，通过减值准备计提和转回，来对利润形成影响，进一步提升市场对房企在2023年表现的良好预期。

此外，由于疫情影响，商业地产空置率长期处在较高水平，因此部分进行商业运营的房企即使取消了租金减免措施，短期内其商业租金收入也难以获得较大增长。不过值得注意的是，由于行业复苏迹象已经开始显现，因此2023年若是市场恢复情况较好，房企可能减少甚至不用计提资产减值准备。

2022年上市房企业绩预亏本身是基于市场预期，楼市在过去的一年经历了拿地面积减半、商品房成交量缩水、房价下跌城市增多等困难，房企销售额下降，且利润出现减少本身就是市场面的真实反映。

林波表示，房企短期内盈利可能仍将持续走低，最主要原因是2023年房企项目结转仍然受到2021年和2022年房地产销售低迷以及疫情影响，结转利润可能仍处于低位。