Tulips Chen

2023年开年，险资正在大举扫货不动产。

中国保险行业协会消息显示，1月份，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿3家保险机构相继发布7份不动产投资信息公告，涉及险资累计超过600亿元。平安人寿是最大主角，发布的5份不动产投资公告涉及北京、上海、杭州、成都等城市，累计投资额约558亿元。除已进入实际出资阶段的项目外，平安人寿新增披露了4个产业园区的不动产项目投资计划，总投资金额73.33亿元，目前正处于协议签署阶段。

这是近一年以来险资投资不动产金额最大的一笔交易，被市场解读为险资重返不动产领域的信号。

中国平安首席投资官邓斌在2022年中期业绩发布会上曾表示，在一线城市布局长期收租类不动产，其带来的长期现金流是满足负债需求的优质资产，中国平安对优质不动产的投资仍有加配计划，“我们对商办、工业园区、数据中心、物流、基建等仍保持浓厚兴趣，团队正在积极寻找能够带来优质久期效应的不动产。”

截至2022年9月30日，平安人寿总资产为3.7万亿元，净资产为2822.42亿元。本次项目投资完成后，相关投资余额占平安人寿上季度末总资产比例约0.2%，投资非自用性不动产类的账面余额占上季度末总资产比例约10.38%。

对于险资上述投资动作，第一太平戴维斯华北区研究部负责人、董事李想认为，去年末房地产利好政策间接激发了险资投资兴趣，不动产投资的长期回报属性较为契合险资规模大、久期长的属性。在宏观经济修复的预期下，优质的不动产项目有望为险企带来较好的投资收益，且能起到保值增值作用。

“当下，无论是企业估值还是资产估值整体处于低位，具备较高的配置价值，是险资加大不动产资本布局的好契机，市场也将见证更多的‘大手笔’诞生。”李想表示。

一级市场“扫货”

继330亿元接盘凯德来福士资产包、50.15亿元收购远洋锐中心项目股权后，2023年开年，平安人寿再度以73.33亿元收购4个产业园区不动产项目。

根据公告，平安人寿作为投资主体，以直接受让东方万国项目、弘源科创项目、弘源新时代项目、弘源国际项目股权的方式投资标的项目公司持有的不动产，共涉及4个产业园区及研发办公项目，分别位于北京、上海，且均已竣工取得不动产权证并投入使用，总投资额预计不超过73.33亿元。

此次交易涉及上海润安置业发展有限公司、土信置业（上海）有限公司、北京弘旭财务顾问有限公司、北京时代源创科技发展有限公司四家项目公司。“公司成为标的项目公司股东后，将与标的项目公司构成以股权关系为基础的关联方。”平安人寿表示，根据《关联交易管理办法》等相关规定，平安人寿拟向其中3家标的项目公司提供股东借款共计约22.64亿元，最终金额视底层项目用款需求以实际出资情况为准。

消息显示，上述4家项目公司背后的主要股东均为弘毅投资。

对于不动产的投资逻辑，在平安人寿看来，未来2~3年正是长期资本布局的好时点，其会以更理性、更合适的价格和条件收购一些具有长期持有价值的优质物业。

中国平安总经理兼联席CEO谢永林此前曾表示，平安的不动产投资配置比例不高，所投资的商业物业主要在一二线城市。“基本属于优质资产，我们也会把方向调整为持有型不动产物业，这类资产收益稳定，能够抗通胀，是低利率环境下险资配置压舱石。”谢永林说。

除这4个处于协议签署阶段的产业园区项目之外，平安人寿另有多个大额不动产投资项目已处于实际出资阶段。

其中，北京丽泽商务区的多个地块为持续投资项目，今年1月新增投资0.48亿元，累计投资额约184.7亿元；凯德来福士的6个商业办公不动产项目也进入了实际出资阶段，资金来源为寿险传统组合，出资余额达299.73亿元。

莱坊上海及北京研究及咨询部主管杨悦晨认为，受疫情冲击，很多不动产价值都进入低谷，对险资而言是性价比很高的投资。中国正进入低利率时代，险资都在积极增加非标资产配置，在传统固定收益金融资产的基础上，加强投资不动产等领域以获取长期稳定收益也是一种必然趋势。

“一二线城市经济发达商圈的商务办公楼与产业园区是险资主要投资标的，这些资产标的能够贡献稳定的租金收入并形成长期现金流。虽然资产价值的增长性相对有限，但长期稳定的收益和抗通胀性与险资长期持有资产的需求与特性匹配度极高。”李想说，对于高品质不动产投资已成为险资投资时平衡收益和风险后的资产配置最优选择。

投资收益走低

险资的扩张脚步一直没有停下。

在平安之外，友邦人寿和泰康人寿也分别有大额投资在新年落地。

1月5日，友邦人寿公告出资51.81亿元投资上海虹口区北外滩89街坊项目，并将该项目命名为“友邦金融中心”，这是友邦人寿自成立以来进行的最大一次资产收购，预计总投资不超过87亿元；1月29日，泰康人寿公告出资1200万元投资北京燕园养老社区项目。

市场人士认为，险资配置不动产一方面利于险企积极获取长期稳定期间收益，是为"攻"势；另一方面也有利于险资降低资产负债久期的缺口，是为"守"势，算是险资的久期平衡术。

从今年首月公布的投资公告来看，保险机构投资的不动产主要是商业办公不动产、产业园区不动产和自用性不动产项目。

“在经济下行期一些优质不动产价格较低，正是趁低买入以赚取周期性收益的好时机。”IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，险资偏好有稳定现金流的核心型或核心增值型资产，提高配置比例以提升整体资产池收益率表现。

李想认为，险资通常多是做长线，不会通过短期退出套利获得超额收益，接手优质写字楼资产和成熟的产业园区项目，可以实现长期资源配置，这类资产具备操盘模式成熟、风险可控、回报稳定的特性。

“不动产投资组合过去为平安保险资金贡献了稳定的投资收益，每年贡献10%的净投资收益，即使是在疫情的情况下，不动产存量组合的投资回报率仍在5%以上。”中国平安董事会秘书在投资者互动平台上回应。

但从近年平安人寿投资不动产项目的业绩来看整体不如预期，投资活动产生的现金流始终为负。公开数据显示，2019~2021年，平安人寿投资活动产生的现金流分别为-2164.46亿元、-3760.19亿元、-5.84亿元。截至2022年三季度末，这一数据为-2637.18亿元，同比下降1055.49%。

“从平安角度来说，我们的风险是完全可控的，中国平安2200多亿元险资不动产配置中，一半以上是实物不动产，通过在一线城市布局长期收租带来的稳定现金流。未来，平安还要继续寻找提供稳定长期现金流的优质不动产。”邓斌说。

截至2022年6月末，中国平安保险资金投资组合规模超4.27万亿元，较年初增长9%。投资收益受资本市场波动影响，年化净投资收益率为3.9%，年化总投资收益率为3.1%。

李想认为，投资性房地产的资产管理运营和投资收益随经济波动的趋势明显。随着宏观经济复苏和房地产业预期转好，投资性房地产的出租率以及租金收益有望企稳反弹，投资物业的资本价值与投资回报有望进一步改善。2023年预计会有更多的险资抓住资本市场反弹的机遇加大投资，增厚整体收益。