Tulips Chen

美元债发行“破冰”，房企融资端利好不断。

2月6日，万达成功发行一笔3年期3亿规模以美元计价的高级无抵押债券，息票率为11%，收益率为12.375%，资金用于为现有债务再融资。

这是春节过后房企美元债市场发行的首单“开门红”，万达的这笔美元信用债最终获得8.3亿美元超额认购。万达还于1月发行了2年期4亿美元债券，是2021年11月以来首笔来自中资地产发行人的公开簿记交易。

“万达美元债的成功发行表明投资者对中资高收益债、地产债的投资情绪有所回暖。”某市场人士表示，经历房地产行业大幅调整后还能以无其他增信方式公开发行地产高收益美元债，是中资房企美元债发行重启的有利信号。

万达之外，随着银行“内保外贷”支持举措的发力，碧桂园、越秀地产也相继成为政策导向下的获益者，龙湖作为“内保外贷”首家房企7亿元贷款规模已于2022年12月9日实现提款。

某房企资金管理部相关人员表示，“内保外贷”仅限于借新还旧，不会给企业带来实质性融资现金流入，多方配合“内保外贷”有助于房企在离岸市场的信用环境改善，目前只有稳健经营和财务表现相对安全的房企有受益，暴雷房企信心还需要再修复。

伴随着房企境外融资迎来曙光，“第二支箭”也在加大援驰力度。

2月2日，万科、美的置业、新城控股、新希望、中国铁建5家房企中票已在交易商协会注册，5家房企中票额度在10亿元~337亿元不等，累计额度669亿元。此前1月31日，碧桂园200亿元中票已获批，加上中骏、雅居乐、合景泰富等房企注册发行的中票，房企年内融资已近900亿元。

在中债增进护航下，获准发行中票的房企逐渐扩容。中骏、雅居乐等中型民企新加入到发行行列，于1月18日同一天分别发行15亿元和12亿元中票。出险房企如合景泰富于1月31日成功发行7亿元中票用于项目开发建设，旭辉15亿元中票发行工作也在推进中，它们均获得了中债增不可撤销连带责任担保。

“目前房企发债积极性还是挺高的，一个重要因素是中债增担保降低了抵押物标准。”某房企内部人士告诉记者，最早2022年8月的政策要求担保资产的前提条件是干净无抵押的资产，这轮发行开了“特批”，新募集资金可用于偿还抵押物的前手贷款，还完之后部分抵押过的资产又变成了干净资产。

股权融资也在路上。Wind数据显示，自2022年12月以来，A股已有15家房企发布了定增方案，预计总募集资金423.15亿元。其中，保利发展以定增预计融资125亿元居首，华发股份以60亿元次之，大名城、荣盛发展等房企预计融资金额不超过30亿元。

在“三支箭”发出之后，房企融资在2023年开年延续了去年12月的良好势头，并出现了新突破。

据机构监测，2023年1月，房企非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27%；行业平均利率为4.32%，同比上升0.41个百分点，环比上升0.23个百分点。

机构企业研究总监刘水表示，受春节假期影响，房企1月融资额同环比均为下降，但降幅较上年同期已有所收窄，表明在经历了一年的动态调整及年末的政策刺激后，行业融资进入了相对稳定阶段，尤其是“第二支箭”政策不仅快速落地，且惠及面在快速扩大，只要为合理融资需求，安全、出险房企均有机会获得支持。

一位出险房企高管对记者表示，尽管公司融资和经营的真正恢复预计仍需要很长一段时间，但乐于看到房地产融资环境好转，希望能有更多“借新还旧”的机会，也期待市场有更快的复苏迹象。

“我们已经没有什么优质资产可抵押了，能卖的都卖了。”另一出险房企内部人士表示，公司目前经营压力很大，暴雷房企的融资环境一直没有明显好转，大家也在期待发债机会。关键是很多公司的融资能力被抵押物框死，中债增和内保外贷都需要抵押物，房企已经拿不出太多干净资产了。

有顾虑也有期待，房企间融资分化还在加剧，但大规模偿债潮已来临。

克而瑞统计数据显示，2023年，房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%。偿债压力主要集中在一季度，到期债券规模达到了2225亿元，其中1月共有40笔债券到期，剔除已提前赎回的部分债券后约有916亿元，环比增加476%。

部分房企违约事件也在持续发生。1月4日，时代中国公告为促进对离岸债务的整体管理，将暂停支付6笔美元优先票据，总规模达26.5亿美元。1月26日，融信中国称尚未支付2023年1月到期优先票据，本金及应付利息总计约4.31亿美元。1月31日，金科股份首次发生境内公开债务违约，截至2022年11月末，金科股份已到期未支付的债务本金合计90.91亿元。

“监管层对房企新发债募集资金用途的窗口指导倾向于保交付，70%都要用在项目建设上，这也是在间接帮助项目债权人收回本息，保障项目正常推进。但是不是可以适当放宽资金用途，更快帮助企业恢复自身造血能力呢？”有企业人士提出疑问。

好消息是，监管部门针对房地产政策不断“推陈出新”，房企融资环境的恢复仍待时间，但未来“改善资产负债表计划”中的房企名单会越来越长。