Tulips Chen

2月9日，在发出业绩预亏公告9天后，深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城A”，000069.SZ）收到了深圳证券交易所的关注函。该公司被要求说明业绩由盈转亏且亏损主要集中在第四季度的原因及合理性，以及是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形等问题。

2022年，华侨城A预计实现归属母公司净利润亏损80亿元至110亿元，为上市以来的首次亏损，且数额不小。在一些投资者看来，计提大额存货跌价准备及资产减值损失，意味着新任管理层希望一次性处理华侨城A的历史包袱和出清经营风险，以便轻装上阵。

华侨城集团有限公司（以下简称“华侨城”）新任掌门人张振高的规划很清晰，那就是转变经营思路，构建更加适应市场需求的业务体系，推动房地产及文旅等业务实现规模化、专业化，朝着地产行业排头兵的位置奔跑。为此，华侨城在内部进行了一系列的组织架构调整和业务改革。

经过一年的内部革新，这家老牌央企准备提速了。2月10日，华侨城方面对中国房地产报记者表示，今年公司将坚持去化与投资两手抓、两手硬，主动出击，抢抓优质资源。关注核心城市核心板块，积极参与市场化“招拍挂”。

预亏最高110亿元收深交所关注函

在1月31日的业绩预告中，华侨城A透露预计2022年的归属母公司净利润将亏损80亿元至110亿元，对比2021年约38亿元的盈利，同比下降310.6%至389.5%。

由盈转亏的原因包括，受房地产市场下行影响，房地产业务销售量、结转量和结转毛利率同比下降，部分项目采取更加灵活的价格策略促进销售去化，结转毛利同比下降。而且，考虑到部分新房城市新房销售价格进入下行通道， 出于审慎客观考虑，计提存货跌价准备同比增加。旅游景区业务方面，因受疫情的冲击严重，亏损金额加大。因持续亏损或更新改造等因素，华侨城A对部分景区资产计提减值，同时转让子公司产生的投资收益也同比减少。

华侨城A在公告中表示，面对复杂的外部形势，2022年公司遵循谨慎经营原则，对部分资产按会计准则要求计提减值准备，有利于公司未来更加稳定的经营。

但这次预亏的额度显然超出了市场的预料。根据华侨城A的2022年三季报，该公司实现营业收入293亿元，同比下降约41%。归属母公司的净利润约1.3亿元，同比虽下降96%，但仍保持盈利状态。

中金公司表示，华侨城A的业绩数据低于市场和该机构此前的预期，主要原因是减值规模大幅超预期。

这也是深圳证券交易所的关注点，华侨城A被要求说明计提存货跌价准备及资产减值损失涉及的具体资产及项目的相关情况，主要减值测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况，是否与以前年度存在较大差异，以前年度资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。

2021年，华侨城A计提了约21.7亿元的资产减值及信用减值，占利润总额的约21%。

预亏公告在投资者圈里激起了不少水花。一部分投资者在探寻华侨城A过往是否存在战略失误，以及由此带来的地产项目、文旅业务的盈利能力不足等问题。另一部分则认为，一次性的大额计提更多的是一种财务处理手段，表明新任掌门人欲破旧立新的态度，企业未来可能会有更多的想象空间。

调整“十四五”规划

2023年要主动出击市场

在公告中，华侨城A披露了未来的工作方向，即全面提升各主营业务专业化水平，培育独立自主经营、市场化发展、滚动可持续发展与风险防范能力。

自张振高上任以来，“专业化、市场化”等词语便在华侨城的各大经营会议中频繁出现。

华侨城A曾对投资者透露，张振高对公司提出了三点要求，其一是调整“十四五”发展规划，提升房地产业务专业化、市场化运作水平及存量文商旅业务经营能力，并适时探索相关新兴行业机会。第二是加大专业化整合力度。目前该公司已进一步完善了归口管理体系，初步划分多条专业线，促进业务规模化、专业化发展。最后是落实精益管理。

据了解，在文化旅游板块，华侨城目前已搭建了5个专业化平台，改组成立全新的文化集团，整合主题乐园业务注入欢乐谷集团，改组酒店集团，并成立旅发集团、组建商业管理公司等。

房地产已被确立为华侨城最大的主业，因此地产板块的调整动作不小。降本增效是主要目的，措施包括组建城市公司，形成“总部-事业部-城市公司-项目部”管理体系，推动产品标准化建设，加快项目开发建设和销售的速度，加速资金回笼等。

项目的投资标准也提高了，张振高要求华侨城坚持聚焦中心城市和中心城市圈，坚持单个项目良性循环和健康发展，通过退出缺乏发展潜力、经营效果不佳的企业，加快资金的回收和资产的周转，积极拓展具有全局性和战略性的优势业务。

据华侨城方面介绍，2022年，该公司已经全面完成房地产业务的城市公司组建，未来将以城市公司作为特定区域的开发建设管理主体和资源整合平台，统筹所在地区各类项目的开发建设工作。随着专业化整合全面落实，华侨城的各业务将逐步实现“一业一企、一企一业”运作，各业务板块独立自主经营能力与效益水平将在市场竞争中得到检验。

中金公司的统计显示，2022年华侨城A的拿地力度偏小，全年购地总额27亿元，对应拿地强度5%。有投资者认为，张振高对阶段性的地产发展形势判断是正确的，暂时慢下来重新整理思路，调整发展方向，有利于实现有效率和有效益的增长。

2023年，华侨城打算加速前进了。该公司相关人士表示，今年公司将以“抓机遇、谋发展”为主旋律，推动资源的区域结构、业态结构更好匹配市场需求。在房地产板块，积极参与市场化“招拍挂”，并通过人才房、保障性住房开发进一步丰富收入结构。同时，保持文旅综合开发优势，适时补充高性价比综合开发项目。