Tulips Chen

春节过后，A股上市房企密集发布2022年业绩预告。整体而言，2022年房企盈利水平进一步恶化，亏损企业数量增多、亏损规模增大。虽然受多重因素影响，房企2022年的业绩表现显然难以让投资者满意。

据中国房地产报记者统计，截至2月2日，共有67家A股房企发布业绩预告。若按照预告净利润下限计算同比增长幅度，仅有19家A股房企2022年预告净利润同比增长，而净利润预计同比下滑的房企数量却多达48家，占比七成，即使是保利发展、招商蛇口这些大型央企也难逃利润下滑的行情。

预亏房企中，世茂股份、格力地产、金科股份、华侨城A、首开股份等10余家房企是近年来首次亏损。其预亏金额低的几亿元，高的上百亿元。其中，预亏在百亿元以上的有金科股份、中天金融、华侨城A等7家房企。值得注意的是，荣盛发展和蓝光发展的预亏均最高超过200亿元。

总体来看，影响房企预亏的因素各不相同，但大致可以概括为几种，包括：2022年度结算减少、房地产项目销售乏力、外汇波动以及计提减值准备等。

作为企业发展的“生命线”之一，利润的减少正在倒逼企业自身发起变革。一位华南房企高管对记者表示，“我们尽可能地压缩管理层级，并补充了‘80后’‘90后’一线市场高管进入核心管理团队，全力保生存、保稳定、保发展。同时也提前谋化各种层级的预案，为市场回暖或持续不确定作好两手准备。”

发预告房企业绩预亏者多

整体利润下滑

在发布业绩预告的67家A股房企中，共有36家房企预计2022年将录得亏损，亏损总额最多可达1437.64亿元。这其中，蓝光发展和荣盛发展净利润预计亏损额均超过200亿元，蓝光发展预亏下限为219.37亿元，而荣盛发展预亏下限则为250亿元，是目前A股已披露业绩预告的房企中预亏下限最高的企业。

业绩预告显示，荣盛发展预计2022年归属上市公司股东的净利润亏损190亿元至250亿元，而上年同期亏损额为49.55亿元。

针对2022年归属上市公司股东净利润相较2021年进一步扩大亏损的原因，荣盛发展解释称主要受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响，同时由于2022年度结转的开发项目利润率下降，从而导致毛利润同比出现较大幅度下降。

蓝光发展也是预亏较多的房企。在不久前2023年新年致辞中，蓝光发展董事长杨武正还感慨说，2023年会面临更艰巨的挑战。净利润亏损可能是蓝光发展2023年需要解决的第一道难关。

1月30日，蓝光发展发布业绩预告，预计2022年亏损219.37亿元，而上年同期亏损138.34亿元。

“本期业绩预亏的主要原因系经营亏损、减值计提。”蓝光发展表示，受房地产市场持续低迷以及公司债务风险影响，本期完成售房履约义务并纳入结算的项目销售毛利较低，以及各项运营支出、美元债汇兑损失等因素影响，2022年预计产生经营亏损约58亿元。

同时，蓝光发展还计提了约160亿元的减值损失。此外，因债务风险影响，报告期法院对部分债务纠纷判令公司承担违约金及罚息，蓝光发展估计计提营业外支出约6亿元。

蓝光发展表示，虽然支持房地产行业稳定健康发展的政策陆续出台，但政策落地以及向市场的传导需要一定时间。另外，因自身债务风险尚未得到完全化解，公司经营情况及融资环境未得到改善。

作为最早一批出险的房企，蓝光发展最近两年业绩持续萎靡，债务重组进展也较为缓慢，而雪上加霜的是，2022年已经是蓝光发展连续第二年出现大幅亏损。由于连续亏损，公司资产也相应萎缩，根据蓝光发展公告，公司2022年末归属上市公司股东的净资产为-208.21亿元，股票可能被实施退市风险警示。

同样可能被实施退市风险警示的房企还有泛海控股。在业绩预告中，泛海控股表示，2022年公司净利润预亏为70亿元至100亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损在57亿元至87亿元。而2021年，泛海控股同样处于大额亏损。

陷入亏损的房企中，不仅有蓝光发展、荣盛发展等出险房企，还不乏华侨城、格力地产、华远地产、首开股份等央企国企。

此外，即使是2022年业绩预告盈利的房企，利润也出现了大幅下滑。

保利发展，是截至目前已经发布2022年业绩预告的A股上市房企中利润最高的，预计归属上市公司股东的净利润为183.03亿元，但与2021年相比也下降了33.17%。

另一家央企招商蛇口，2022年预计归属上市公司股东的净利润为38亿元～46亿元，上年同期则为103.72亿元，下降55.65%～63.36%。

多重因素叠加导致亏损

考虑到房企结算收入的延迟，2022年房企出现大范围预亏的现象，与此前几年房企纳入的高地价项目结算挤压利润空间不无关系。

相关研究机构人士认为，当前市场仍在底部运行，当期项目结转较少，部分企业存在以价换量加剧毛利率下行。同时，当前资产减值压力加大，企业需计提相应的存货跌价准备，从而影响当期利润。

“此外，债务违约对企业经营造成严重冲击。亏损企业中部分为债务违约企业，债务违约对这些企业日常经营造成明显不利影响，特别是销售剧烈下滑，各类成本费用增加而收入减少，同时销售预期不利加剧资产潜在减值压力，资产处置也将影响当期损益。部分房企则还面临持有业务收入减少等问题。”刘水表示。

预计亏损超百亿元的华侨城称，“考虑部分城市新房销售价格进入下行通道，出于审慎客观考虑，计提存货跌价准备同比增加”；新城控股亦表示，由于市场情况变化，公司计提的资产减值准备同比增加。

资产减值力度最大的要数蓝光发展，该表示，受房地产市场持续低迷以及公司债务风险影响，本期完成售房履约义务并纳入结算的项目销售毛利较低，预计产生经营亏损约58亿元；政策落地以及向市场的传导需要一定时间，公司经营情况及融资环境未得到改善，为存货跌价准备，计提了约160亿元的减值损失。

中信证券表示，地产行业普遍亏损背后原因是多方面因素导致的需求下滑，主要包括销售、交付和信用的负循环，项目停工影响购房者信心、房地产销售疲软影响企业销售现金流入、企业信用恶化影响企业融资现金流入等。

据相关研究机构数据，百强企业2022年销售额共计75968.6亿元，较2021年百强同比下降40.53%。百强房企权益销售额53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%。

此外，外汇波动也造成了部分房企的亏损。蓝光发展、泰禾集团等房企在其业绩预告中提到汇兑损失也是利润下降和亏损的原因之一。例如泰禾业绩预告表示，受人民币对美元贬值影响，公司持有的以美元计价的外币借款及利息等产生较大汇兑损失，导致公司亏损。

迈过艰难的2022年，2023新年伊始，市场成交表现仍未见起色。从多家研究机构的数据来看，2023年1月，百强房企销售操盘金额同比降超三成，重点30城成交量同比降4成。房地产业复苏之路任重道远。