Tulips Chen

过去的2022年，房地产行业规模高位回落，而去年以来的市场颓势也延续至2023年。

楼市低迷、市场需求及购买力不足，叠加春节期间房企推盘积极性普遍不高，1月楼市平淡开场，CRIC监测的重点30城成交同环比降四成。

百强房企销售业绩仍然不容乐观，TOP100房企1月仅实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%，较2022年2月春节月的降幅也达到11.8%。

全国商品房销售规模经过5年的高位运行之后，在2022年下调筑底，行业下行并真正迎来负增长时代已成为共识，2023年行业规模的乐观预期是止跌。

2023年伊始，疫情管控的全面松绑，使得春节假期返乡置业初见端倪。但受楼市低迷、市场需求及购买力不足影响，房企销售业绩整体不及去年同期。

1月，TOP100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%，较2022年2月的降幅也达11.8%。百强房企全口径销售金额仅3967.6亿元，业绩规模同比降32.2%，环比下降47.7%。

从房企来看，1月操盘金额排名前三房企分别为保利发展、万科地产和碧桂园，其中保利发展以275亿元排在首位，同比增长6%，万科地产和碧桂园操盘金额分别为274.1亿元和256.5亿元，同比分别下降17%和45%。

短期内，市场的供求和成交不会出现明显转暖的迹象，整体销售将保持低位运行。

房企之间的分化格局不断加剧。

1月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期均有不同程度降低，其中TOP30房企销售门槛降幅最大，单月销售操盘金额门槛为26.8亿元，较去年同期下降了52.2%。

此外，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低5.8%至107.5亿元；TOP50房企的销售操盘金额门槛为15.8亿元，同比降幅也高达45.1%；TOP100房企的销售操盘金额门槛降低45.7%至4.7亿元。

目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。

1月疫情管控全面解绑，中央“降首付、降利率”释放利好预期，但传统成交淡季穿插春节假期，整体房地产市场表现略显平淡。

CRIC监测的重点30城供应显著缩量，多数城市春节周无新盘上市，以去库存为主。成交层面，环比下降41%，同比下降41%，与去年春节月（2021年2月）相比，降幅也达到6%。

分区域来看，长三角热度走弱，仅沪杭等个别城市尚能保温；大湾区仅深圳小幅回暖，广佛莞惠珠延续筑底行情；环渤海地区成交稳中有增，北京“一枝独秀”，天津企稳；中西部地区持续分化，成都、西安等仍是“成交大户”，重庆、武汉等局部城市轮动复苏，而郑州市场仍在筑底。

目前，行业深度调整或将进入收尾期，二季度整体市场有望回升，但不同城市分化格局还将延续。

具体而言，核心一二线上海、杭州、合肥、成都等或将进入需求透支后的短期瓶颈期，仅个别核心区位倒挂改善盘尚能热销。深圳、武汉等当前市场已出现企稳回升征兆，无论是来访、认购都将保持小幅回升态势。

弱二线重庆、南宁、福州等客户信心也逐步修复，若后期房企以价换量政策延续，成交还有进一步增长的可能。而对于苏北、川渝等个别三四线城市虽然疫情放开刺激短期返乡置业需求释放，但持续性仍存疑。

市场回稳缓慢、销售业绩不及去年同期的情况下，2023年前三季度，房地产企业还将面临较大的偿债压力。

据CRIC监测，前三季度到期债券总规模达到5528亿元，同比增长6%。其中逾7成属于民营房企，且偿债压力主要集中在一季度。

2022年末，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心。信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。随着融资渠道逐渐恢复，企业整体融资环境或将有所改善，央国企及优质民企将显著受益。

但由于2021年以来房企发债量长期小于到期量，因此房企偿债一直处于承压状态。相对于央国企而言，民营房企需更注意谨慎应对，短期内，企业运营改善的核心在于强化销售端，耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能真正走出困境。

全国商品房销售规模经过5年的高位运行之后，在2022年下调筑底，全年商品房销售金额和销售面积分别下降了26.7%和24.3%，同时，房地产开发投资以及企业投资积极性也均降至谷底，预计在宏观经济环境发生明显扭转、销售回暖之前，房企的投资都将延续非常谨慎的态度。

房地产行业下行，并真正迎来负增长时代已成为共识，2023年行业规模的乐观预期是止跌。

2023年市场开局并不乐观，行业调整期下，短期内，企业运营改善的核心还是在于销售端，在销售回暖之前，仍应保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼；出险房企仍应以保交付为主要目标。长期来看，企业将回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，才能在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

附：2023年1月中国房地产企业销售排行榜TOP100