Tulips Chen

1月16日，据港交所网站披露，龙湖智创生活在港交所招股书状态变更为“失效”。

这并非龙湖智创生活招股书首次失效。根据公开资料显示，龙湖智创生活在2022年1月7日首次提交招股书，并于7月7日失效；随后，其于7月7日晚再次在港交所提交招股书，截至目前，超过6个月未通过聆讯，因而转为“失效”状态。

此前有媒体报道称，虽然龙湖智创生活在2022年内两度递表，但均通过聆讯。不过据知情人士透露，受物业股估值波动影响，在通过聆讯的状态下之所以显示失效，龙湖智创生活意在主动调整上市节奏，等候合适时机，并不急于上市。

龙湖集团就招股书失效后的物业上市计划也作出回应表示，龙湖智创生活申请资料仍在持续更新中，后续将根据市场情况灵活决策，把控上市节奏。

公开资料显示，龙湖智创生活为龙湖集团旗下空间服务品牌，有机融合了龙湖集团原物业服务、商业运营等业务的核心能力，是龙湖集团多航道协同发展的着力点之一。

在规模上，克而瑞数据显示，截至2022年末，龙湖智创生活在管面积为3.35亿平方米，合约面积为5.13亿平方米，在全国物管企业规模排名中位列第七。

根据龙湖集团最新公告披露，2022年，包括龙湖智创生活在内，龙湖集团经营性收入约250.2亿元（含税），同比增长25%左右。结合龙湖智创生活上半年约63亿元的全口径营业收入数据，2022年龙湖智创生活营业收入有望超过130亿元，保持快速增长。

实际上，物企赴港上市自2021年下半年起已经出现放缓的趋势，2022年，随着市场形势变化，物管企业招股书失效、递表失败的情况也越来越多，加上房地产市场低迷，资本市场对物管企业上市表现也不乐观。

就在龙湖智创生活招股书失效之前，1月12日晚间，众安智慧生活服务有限公司（以下简称“众安智慧生活”）也发布公告称将延期进行股票上市。众安智慧生活股票原本定于2023年1月16日上午九时在港交所正式交易，随着公司宣布股票延期上市，其还将退回香港公开发售及优先发售的申请股款。

彼时，众安智慧生活在公告中表示，鉴于现行市况，经征询联席代表后，公司已决定全球发售将会延迟，且将不会根据招股章程规定的时间表进行。

虽然龙湖智创生活和众安智慧生活截至目前港股IPO未成功的原因不同，但一个明显的事实是，在当下市场环境下，物企港股IPO进程缓慢、市场反馈不达预期。两家企业对于上市计划做出的决定也侧面反映出整个物业行业的现状。

机构物业事业部总经理牛晓娟表示，2022年物企IPO融资总额为74.4亿港元，新增上市企业数量及融资水平收缩至2018年水平。根据东方财富Choice数据统计，2022年成功登陆港交所的物管企业只有6家，较2021年的13家大幅减少，而2020年有18家，2019年有8家。

从2022年上市的物管企业具体情况来看，2022年上市的6家物企都在前三季度完成上市，其中金茂服务、力高健康、东原仁知服务分别在2022年3月和4月上市，鲁商服务、苏新服务、万物云则分别在2022年7月至9月完成上市，而2022年第四季度至今，物管市场上还未出现成功上市新面孔。

有投行人士表示，随着“三支箭”等利好消息落地，目前市场信心、融资环境都已明显好于2022年年中，一些本身基本面相对稳健的企业，尤其是政策直接受益者，例如龙湖这样的企业，无疑对IPO时点的选择有了更多主动权。

机构报告认为，物业板块在2023年基本面将向好，市场倒逼物企提供质优价廉的服务，长期投资价值可期。同时，物企由盲目扩规模向追求有质量的增长转变，头部企业战略方向多元化，在IPO方面仍有空间。随着2022年央企、国企逆势而上，未来或出现国企上市新浪潮，品牌建设和城市服务将成为物管行业发展重点。