Tulips Chen

在企业发展的不同阶段，组织架构需要做出调整以匹配发展。组织架构调整得当，则企业发展能够取得事半功倍的效果。为此，不少房企启动组织变革。

1月10日，据相关消息报道，为了匹配集团发展及管理需要，招商蛇口对8大区域中的4大区域进行了调整。

具体来看，华东区域方面，南通公司调整为上海公司下属事业部；原上海下辖的嘉兴现有项目，完成交付后交由杭州公司；原杭州下辖绍兴现有项目，完成交付后交由宁波公司。江南区域方面，苏州公司更名为苏南公司；无锡公司调整为苏南公司下属事业部。华南公司方面，新成立长沙公司，负责湖南、江西业务。深圳区域方面，粤东公司调整为东莞公司下属事业部，与惠州事业部合并。

除了招商蛇口，2023年以来，已经有绿城中国、德信中国、保利发展等企业对组织“动刀”，以此激发一线业务活力，提高管理效率。

在可研智库创始人兼总经理、亿翰智库事业合伙人贾春晖看来，2020年至2022年，房地产行业经历了三年组织盘整周期，从2023年开始，行业会进入新的组织调整周期中。在这个周期下，企业会围绕组织架构精简、职能精简、配置精简等系统化精简，实现组织战略目标。

市场导向下的组织变阵

2022年，在万科喊出行业进入“黑铁时代”后，为了适应新环境、布局新战略、提高执行效率，房企们纷纷“变阵”。

据不完全统计，2022年涉及调整组织架构的房企就有20多家，部分房企甚至在一年内进行了多次组织调整，这其中包括碧桂园、万科、华润等头部房企，也包含旭辉、建业等中型规模企业。

一般而言，房企会结合内外部市场环境以及自身情况进行组织变革，通过区域整合和人事换防，以适应新的市场形势。而业绩是触发房企组织架构调整的重要因素。

据机构数据统计，2022年，百强房企累计销售规模同比下跌幅度依然超过40%。

楼市下行，即使是实力强劲、经营稳健的央企也业绩承压。招商蛇口发布的业绩快报显示，其2022年签约销售金额2926.02亿元，同比下降10.47%，未能完成3300亿元的销售目标。基于此，招商蛇口在调整组织时，将一些城市量级、市场规模不高、货值储备不多的区域进行整合、降级，例如南通、无锡，嘉兴、绍兴等城市公司都有变动；相反，对重点布局、业绩表现表现强劲的区域则调配更多资源，重点发展，例如招商蛇口在苏州销售表现和市场占有率较高，此次也将江南区域的发展重点转移到了苏州，同样还有华南公司重点转移到长沙。

同样基于市场化和业绩表现而主动做出内部变革的还有绿城中国。

2023年开年，绿城中国便打响了房企组织架构调整“第一枪”，将原浙西区域集团、浙东区域公司、杭州亚运村项目公司合并，新成立浙江区域集团。虽然在2023年是首个做出调整的房企，但放眼整个行业，相比2021年至2022年间已经做出过多次调整的万科、龙湖等企业，绿城中国可谓搭了这一轮组织架构调整的“末班车”。

据绿城中国一内部人士表示，在2022年四季度之前，绿城中国业绩表现较好，但随着防疫政策以及市场行情变化，2022年四季度销售受到较大影响，导致销售额距离年度目标差了临门一脚。

数据显示，绿城中国2022年全年累计完成销售额约3003亿元，其2022年目标是保守完成3100亿元，虽然未完成年度目标，但整体完成率达到97%。

在部分业内人士看来，对于招商蛇口和绿城中国这样具有央企背景的企业而言，企业经营资金压力相对较小，但作为上市企业，需要对投资者负责，即使是央企，在市场下行的背景下，为了加速市场化进程，提升市场竞争力，也必须及时调整组织架构以适应一线业务发展。

上述绿城中国内部人士也表示，市场还未回暖，预判上半年仍处于深度调整，公司在原有考核制度上，持续优化红线考核，关注经营结果，增加管理者的经营意识。区域拆分合并是根据市场和行业变化做出的组织架构和经营管理调整，是行业的共识。公司会根据经营环境和行业发展趋势，合理控制投资节奏，适时优化组织架构，强化资源协同与发展。

作为民营房企的德信中国市场化导向下的调整更加明显。近期，德信中国内部不仅对区域进行了整合调整，将原来的8大区域公司合并为6大区域公司，其还对集团层面部分职能做出调整，例如合并运营管理中心、工程管理中心、客服管理中心、信息管理中心为运营品控中心，统筹运营、工程、客服、信息职能管理工作；人力资源中心、行政管理中心、法务管理中心合并为综合管理中心，统筹人力、行政、法务职能管理工作。

上海易居房地产研究院副院长崔霁认为，推动房地产企业向新发展模式过渡，其中一个很重要的表现就是组织的变化。降本增效、优化人员及组织架构成为常态。新形势下，扁平化管理、后台业务化都将是房企组织特征。

聚焦收缩为主

纵观2022年，房企调整组织的关键词是精简、整合。部分企业对区域公司进行整合，为以后长期发展提前布局；部分企业则是整合相关职能部门，优化管理效率，为企业转型发展做好准备；此外，还有的企业则是以项目为中心整合片区公司资源，以适应行业变化。

2023年这种趋势更加明显。从开年几家企业组织架构调整的具体情况来看，基本上都以聚焦收缩为主。

例如，经过调整后，德信中国从原来的8大区域公司合并为6大区域公司，无论是集团层面还是区域公司层面，此次调整都是以精简合并为主。

据相关消息称，保利发展近期也在区域层面进行了调整，将江南平台和苏通平台合并为苏州公司、湾区和粤西合并为湾区公司，虽然调整力度不大，但整体都是以合并为主。

地产分析师严跃进认为，房企组织调整也反映市场环境的变化，2022年房地产市场整体低迷，2023年市场预期仍需时间修复。目前的市场环境继续“做大”并不合适，收敛聚焦也是为了应对后续潜在的风险。

一般而言，组织架构调整往往伴随人员变动。随着绿城中国浙西和浙东区域合并，原浙西区域集团董事长迟峰也将担任新浙江区域集团联席董事长、总经理，原浙东区域公司董事长吴恒将担任新浙江区域集团联席董事长。

对于外界的裁员传闻，上述绿城中国内部人士也表示，不存在大规模裁员，是企业根据市场变化和企业变化鼓励内部优胜劣汰的结果，属于正常人员变动。

从绿城中国披露的雇员人数来看，2022年绿城中国减员1700余人，新增员工1600人，员工整体人数保持稳定。“绿城中国是一家混合所有制企业，也是需要接受市场检验的，公司这一系列组织变革、制度优化，是当前形势下企业必须做出的管理行为。”上述内部人士表示。

崔霁也表示，在新形势下，降薪裁员将是房企组织和人员管理的重要特征。实际上，不管是央企、国企还是民营企业，在当前的环境下，企业的用人理念都是把想干事、能干事、干成事的人提上来，这也是组织净化和升级的过程。

在业内人士看来，多数房企在年初都会制定新的一年的目标和战略，为了在组织和人员上能够匹配发展，预计接下来也将会有更多房企加入到组织架构调整的队伍中来。