Tulips Chen

2023年元旦刚过，1月3日融创发布公告，公司全部10只境内债券（余额合计160.13亿元）的展期方案获债券持有人会议表决通过，成为继富力地产、龙光集团之后第三家实现境内债整体重组的房企。

2021年，随着行业政策的收紧，销售回款承压，融资压力持续加大，房企现金流遭遇重创，部分民营房企信用风险事件开始发酵。

据不完全统计，2021年以来至少50家房企出现债务违约情况。

如今，债务重组成出险房企化债的突破口，在行业引发关注，未来或将掀起一波重组热潮。

2021年，房地产行业历经“低谷”，一方面“三条红线”、“贷款集中度”“集中供地”等调控政策相继落地，投、融、营全方位受到严苛管控，另一方面下半年销售遇冷，叠加债务集中到期，流动性普遍吃紧，不少房企出现了不同程度的经营困难。

据不完全统计，2021年以来至少50家房企出现债务违约情况。规模房企也未能独善其身，在融资监管不断收紧的背景下，债务违约事件在多家头部企业逐步蔓延扩大。

主要原因在于，部分房企前期追求规模迅速扩张，高周转、高杠杆、高负债运营模式比比皆是。随着市场进入盘整期，去化回款受阻，叠加融资端管控收紧、债务偿还压力激增，这些房企的“后遗症”、“并发症”也爆发出来。

自2022年3月起，由于新一轮疫情、房企信用风险持续发酵等因素影响，各部委频繁发声，重点以支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目，防范化解房地产企业风险等。在这之后，优质房地产企业的融资环境首先得到边际改善。

此后11月，信贷、债券、股权“三箭齐发”，纾困方向转至“救项目与企业并存”，优质房企率先突进，同时，像华夏幸福等债务缠身的出险企业也已成功发布了初步的定增计划。

如今，政府对房企合理融资继续积极表态，融资环境也在继续优化。随着流动性的恢复，房企“债务违约潮”也将按下“暂停键”。

在融资环境改善的同时，2022年下半年至今，已有部分企业债务重组成功，出险房企迎转机。

具体来看，2022年9月22日，富力地产发布公告称：公司境内交易所8笔总计135亿元公司债券的整体展期事项已在9月22日获得债券持有人会议通过，展期后的8笔公司债的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。至此，富力地产境内境外债券总计约467亿元的债券全部成功展期。

此后11月22日，绿地集团也表示，9只存续美元债共计32.41亿美元，相关同意征求及特别决议案均已于2022年11月22日的持有人会议上获得正式通过，其中8只境外债券拟展期两年，已于2022年6月展期的1只境外债券拟展期一年。

12月6日，龙光集团境内21笔公开市场债券的展期议案均获得持有人会议表决通过，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月。

进入2023年，元旦刚过，1月3日融创中国发布公告称，约160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。

债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下，与债权人就清偿债务的时间、金额或方式等重新达成协议的交易。

此前，房企普遍采取逐笔展期谈判的方式，但这种方式也给很多企业带来较大的消耗，增加经营压力。随着国内政策环境放松以及市场步入修复期，越来越多的房企选择整体债务重组。

从目前债务成功重组的房企案例来看，展期是比较主流和常见的方式。这也在一定程度表明在政策利好下，债权人对企业流动性修复、销售回暖信心好转。

对于出险房企来说，在重组谈判过程中，最重要的是与债权人建立信任，拥有优质资产、增加增信措施对重组方案通过非常有利。

需要注意的是，展期主要是以时间换空间，仅将偿债时间延后，而实质债务压力并未减少，这也意味者企业需要在约定时间内恢复足够的流动性，一般适用于项目变现能力强、资产价值高、流动性释放预期较好的企业。

若市场修复慢、展期短，作用并不大，特别是对债务状况严重、资产负债率过高的出险房企来说，资金缺口大，仅仅依靠展期，并不能解决问题，普遍会采取组合式重组。

对于债务状况越严重的出险房企来说，债务重组落地越早越好，更有利于企业尽快向正常经营过渡。

但从目前落地状况来说，债券人对整体债务重组仍保持着谨慎态度，部分企业重组方案也一再优化，通过难度尚大。

需要注意的是，债务重组也不是一蹴而就的事情，无论是展期还是债转股，都只能缓解燃眉之急，最终能否“复活”还是依靠销售回款。

富力地产、龙光集团、融创中国相继完成境内债务整体重组，在行业引发关注。整体债务重组的成功，有利于减少出险房企在一定时期内的偿债压力，将更多的精力转向经营的恢复中。目前，中国恒大、华夏幸福、中国奥园等多家房企均在积极跟进，未来或将掀起一波重组热潮。

需要注意的是，一些出险房企还同时面临境内与境外债务重组，可以说是道阻且长。由于政策环境、债权人的权益保障不一样，因此也面临不同的难度，这些企业重组方案的制定与谈判并不简单。目前仅富力地产完成了境内和境外债务整体重组。

我们认为，债务重组只是能缓解燃眉之急，最终能否“复活”还是要依靠销售回款，出险房企仍应以保交付为主要目标，积极营销、促进销售去化及现金回笼，修复基本盘。