Tulips Chen

土地储备是房企开发的后备资源，决定着企业未来市场占有率。然而，在资金链普遍遭遇冲击的2022年，对于投资拿地房企们几乎集体选择了谨慎与沉默的态度。

据中国房地产报记者统计，2022年销售榜50强房企拿地总支出约1.04万亿元，相比2021年（拿地支出2.94万亿元）少了1.9万亿元，同比减少64.8%；其中，14家房企1宗地块未拿。

房企投资意愿降至5年以来最低点，百强房企中近4成企业全年投资处于暂停状态；土地市场俨然已经变成了国企、央企与地方城投的竞技场。

据相关研究机构统计，2022年拿地金额TOP100企业中，央企、国企占比53%，地方城投平台占比32%，混合所有制企业占比6%，分别较上年同期增加8个百分点、26个百分点、1个百分点，民营房企占比仅9%，同比下降35个百分点。

拿地榜10强座次，有8席均被央企、国企拿下，如保利发展、华润置地、中海地产、万科、招商蛇口、建发房产、越秀地产、华发股份。

保利发展年度销售金额排在全国第二名，比第三名万科多卖了371亿元。在2022年5月股东大会上，保利发展新上任董事长刘平坦言，2022年是从事这个行业30年以来最特殊的时期，“至少我们能做到跑赢竞争对手，跑赢我们自己。”

百强房企拿地跌入谷底

在规模之争白热化的过去几年，销售榜百强房企每年在土地市场上拿下50%左右地块。然而，这一情况在2022年发生了改变。

克而瑞数据显示，2022年百强房企拿地金额占全国土地成交总额的比重降至34.3%，百强房企拿地销售比仅0.18，不仅降至2017年以来最低点，且仅有2017年1/3水平，与2021年相比也几乎下滑50%，拿地意愿实际已经跌入谷底。

拿地销售比，是房企拿地支出金额和销售金额比例，拿地量决定一个企业未来有多少房子可以卖。按照监管规定，拿地销售比不能超过0.4，也就是买地金额不得超年度销售额的40%。

各个梯队房企拿地销售比都在下滑。

销售榜TOP10房企拿地销售比从2021年的0.29降至2022年的0.22，TOP11~20房企拿地销售比从2021年的0.27降至2022年的0.19。这两个梯队变动都比较小，也可以认为大部分龙头房企拿地支出相对稳定，受大环境影响较小。

也有例外。2022年碧桂园实现销售额4643亿元，但拿地支出仅93.5亿元，其在2021年拿地支出2063.1亿元；拿地销售比从2021年的0.27降至2022年的0.02。

金地集团的拿地动作同样收缩明显。2022年金地集团实现销售额2218亿元，拿地金额为75.6亿元，2021年拿地额为588亿元；拿地销售比从2021年的0.21降至2022年的0.03。

销售榜TOP21~30梯队房企拿地收缩则最为明显，拿地金额同比下滑88%。2021年，这一梯队房企是拿地积极性最高的梯队，拿地销售比达到0.31，但这部分房企也正是由于前期积极扩张导致现金流受创最大，因此2022年其拿地销售比骤降至0.07，暂缓拿地成为共识。

销售榜TOP31~50梯队房企，拿地支出亦大幅同比下滑85%，拿地销售比从2021年的0.24降至2022年的0.09。

销售榜TOP50房企中，世茂集团、金科股份、中梁控股、中骏集团、万达集团、雅居乐、融信、中国恒大、龙光集团、合景泰富、海伦堡、宝龙地产、金辉集团、时代中国几乎1宗地块未拿。美的置业全年仅在公开市场上拿地1宗。

当然，部分企业虽然不在公开市场上拿地，但在并购市场仍然有扩充土地储备机会。

美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉在年中业绩会上表示，美的置业从2021年9月开始启动合作项目的收并购动作，2022年上半年完成了17个项目的股权交易，交易方涉及花样年、金科、雅居乐、正荣等企业，新增权益货值62.9亿元。“2022下半年在土地新增方面投入精力会较少，在合作项目上会投入比较大精力。”

新增土地货值哪家强？

头部房企依然是土地市场的霸主。

克而瑞数据显示，2022年百强房企新增土地货值中有51%集中于10强房企，超过一半；21%集中于TOP11~20房企；TOP20房企新增土地货值合计达到72%。这意味着未来商品房市场份额7成仍牢牢掌握在TOP20房企手中。

由于房企普遍收缩了投资预算，导致对于总价、货值较高的核心一二线城市地块出现“心有余而力不足”的情况，仅剩龙头房企“手有余粮”，因此市场优质土储资源更加高度向头部房企集中。

在2022年拿地金额榜中，前10强分别被保利发展、华润置地、中海地产、万科、滨江集团、招商蛇口、建发房产、绿城中国、越秀地产、华发股份摘得，这些企业均位于销售榜前20强。

其中，保利发展、华润置地、招商蛇口和中海地产作为大型央企，拿地销售比都在0.3以上，地方国企中，建发房产、越秀地产、华发股份等在深耕城市拿地积极。

民营房企中，滨江集团等区域型房企表现突出。2022年，滨江集团拿地金额达到785.2亿元，同比增加22%；拿地销售比达到0.59，布局几乎全部位于杭州。

据克而瑞统计，2022年拿地金额百强中，16家央企拿地金额超过6000亿元；地方城投公司数量虽多，但拿地金额仅3000亿元左右。

从新增土地货值来看，保利发展、华润置地和招商蛇口占据榜单前三位。2022年，保利发展以新增货值2240亿元占据榜单第一；华润置地和招商蛇口紧随其后，新增货值规模分别为2219亿元和1584亿元；TOP10企业2022年新增货值总额1.38万亿元，占TOP100企业的34.8%。

值得注意的是，在年末一系列融资政策利好推动下，2022年12月份土地市场出现“翘尾”迹象，12月单月50家代表房企拿地总额同比下降63.7%，但环比增长92.1%，主要原因是2022年11月拿地金额全年最低，但房企信心亦有所提振。

但大部分房企资金压力仍未明显缓解。可以预见的是，2023年在销售端尚未触底回暖之前，房企拿地态度依然会偏于谨慎，土地市场分化也将持续。