Tulips Chen

物管作为近几年增长速度最快的“第二增长曲线”，在2022年这一年迎来价值回归。

变化最大的，莫过于资本市场表现。过去一年，物业股价和估值超跌触底。

根据克而瑞物管监测数据显示，截止2022年12月31日，上市物企股价均值较年初整体下跌超过30%，61家上市物企仅有4家企业股价较年初或上市首日有所上涨。

伴随着股价下跌，61家上市物企总市值均值下跌26%左右。

与此同时，物业股估值跌至历史低位，并于2022年10月31日，估值降至历史最低值，仅为8.44倍。

在经历了大起大落之后，物管行业资本市场形成了新的格局。

物业板块与房地产板块唇齿相依。

2021年以来，在宏观经济环境及房企信用风险暴露影响下，房地产板块持续下挫，物业股也随之下滑。

2022年，物业股持续下探。克而瑞物管数据显示，61家上市物企股价均值由年初的9.61港元下跌至6.68港元，整体跌幅达30.47%。

截止2022年12月31日，61家上市物企股价较年初或上市首日上涨的物企只有4家，分别为德商产投服务、华润万象生活、万物云和华发物业服务，其中德商产投服务较年初涨幅最高，为10.91%。

也就是说，2022年有超过9成的上市物企，股价均较年初或上市首日下跌。

截止2022年12月31日收盘，61家上市物企每股股价排在前三位的是万物云、保利物业和华润万象生活。

物业股下挫，一方面挤去前期物业股价泡沫理性回归，另一个很重要的原因是受房地产企业股价暴跌牵连。

为提振资本市场信心，物企发起了多轮自救，包括回购、分红、股权激励，11月份受房地产融资政策“三支箭”等政策提振，物业股才开始触底反弹。

市值方面，截止2022年12月31日，61家上市物企总市值较年初上涨的只有8家，其中德商产投服务、华润万象生活和华发物业服务市值涨幅排在前三，涨幅均在15%以上。

61家上市物企中，仍有超八成物企市值较2022年年初缩水。

其中，碧桂园服务较2022年初缩水接近700亿元，而正荣服务市值创最大跌幅达到了83.47%，此外有15家物企市值跌幅超过50%，年内新增的6家上市物企市值较上市首日均出现小幅下跌，跌幅均在10%左右。

如若剔除今年上市的6家上市物企以及市值增长的8家物企，47家上市物企年末市值较年初蒸发了1548亿元。

2022年物业股暴跌，估值也出现大幅下挫，在经历了历史最低点以后，年末估值有所回调，但整体仍处于低位。

自2014年首家物企上市以来，物管行业在资本市场历经价值初建、资本热潮和理性回归的三大代表性阶段。

2021年可以说是物管行业转折点，这一年房地产主业深度调整影响下，物业行业经历快速回调，2021年初物业板块PE均值集中分布在30-40倍，而到下半年估值开始掉头下行，7月底物业板块PE首次下滑至30倍以下，下半年PE均值较上半年缩水近四成。

进入2022年，物管行业估值并没有迎来实质性改变，反而持续大幅下挫，并于10月31日，物业股估值降至历史最低，仅为8.44倍。

好在2022年11月，房地产融资政策“三箭齐发”，加速房地产市场回暖，民营房企信用风险缓释，这也成为重建行业信心和物业股估值修复的关键。11月1日以来，物业板块PE已由8.74倍回升至10.94倍，物业股触底反弹，将有望逐渐回升至合理的估值范围。

整体而言，地产稳仍是物业股估值修复的关键。

物业股低迷表现，从侧面压制了物业企业上市的热情，2022年只有3家物企递表，6家成功上市，尚有6家物企在排队中，目前来看，物企上市格局已基本形成，民企经历了一段上市高光时期，未来央国企将成为物管行业上市主力，而资本市场也更加青睐高信用和稳定性强的央国企。

物业股估值修复关键还要稳地产，11月以来受地产板块政策提振，物业股估值已出现触底反弹迹象，后续随着房地产行业企稳、行业独立发展能力提升，抗风险性增强，物管行业将有望在随后逐步回归到行业合理的估值范围。

不可否认的是，物管企业估值的整体修复，还将需要很长一段时间。