Tulips Chen

2023年是房企美元债的偿债高峰，民营房企的压力在近几日已经集中体现出来。

1月4日，时代中国控股有限公司（以下简称“时代中国”，01233.HK）在公告中透露，为促进对离岸债务的整体管理，将暂停支付6笔合计25.5亿美元的优先票据款项。数日前，力高集团已宣布暂停境外债务付款。上坤地产一笔1.6亿美元的票据于1月2日到期，但该公司并未偿还本金及利息，而亿达中国也在1月3日表示无法偿付345万美元的到期债务。

时代中国及力高集团均提到，尽管2022年11月出台的“金融十六条”旨在缓解行业的流动资金问题，但需要一定时间方见成效，鉴于流动资金紧绌，公司只能暂停支付离岸债务的款项，并寻求整体解决方案。

“其实我们一直在努力想办法，2022年的兑付了，后面实在没办法。太多因素夹杂在一起，资金监管，销售不力，融资受阻。‘三支箭’一支都没有射向我们。”1月5日，其中一家民营房企的内部人士对中国房地产报记者表示。

美元债偿债高峰到来

公告显示，时代中国于2023年到期的6.6%优先票据以及2024年到期的5.55%优先票据的利息宽限期分别于2022年12月30日及2023年1月3日到期，而截至1月4日，该公司尚未支付相关款项。

时代中国表示，未能支付款项或会导致该两个系列境外美元计值优先票据持有人要求加快还款，倘发生此情况，则将赋予其他债权人要求加快还款的权利。于公告日期，公司未有接获该两个系列境外美元计值优先票据持有人有关要求加快还款的任何通知。

此次将暂停支付的6笔美元债包括2023年到期的2笔优先票据，票面利率分别为6.6%、6.75%，存续总金额为8亿美元，以及分别在2024年、2025年、2026年及2027年到期的4笔优先票据，总额为17.5亿美元。

时代中国强调，公司的目标是整体管理离岸债务，确保债权人获得公平公正的待遇，并提供可持续的资本架构。“期望与其债权人进行积极对话，并寻求其支持及与其合作。”

力高集团是在2022年12月29日宣布暂停境外债务付款的，但至今尚未公布涉及的美元债规模。根据2022年的中期业绩报告，该公司共有5只美元债在2023年到期，1只于2024年到期，存续总额约61.7亿元。

上坤地产在公告中表示，鉴于宏观经济、房地产市场及金融环境的不利因素，加上多轮疫情暴发，公司并未在1月2日偿还本金约1.6亿美元的优先票据及利息。据了解，该公司还有一笔存续规模2.22亿美元的优先票据将在今年到期。

根据相关条款，亿达中国本应在2022年12月31日支付345万美元的到期债务，但直至1月3日都未兑付。

2022年12月29日至2023年1月4日，短短一周时间，就有4家民营房企受制于流动性压力，官宣无力偿付已到期或即将到期的美元债。

根据中银地产的统计，2022年全年，房地产行业海外债的发行规模仅为176亿元，同比下降了93%。再融资的通道受阻，导致房企海外债的偿债压力不断上升。浙商证券的报告显示，2023年共有210只中资美元地产债到期，总金额为580亿美元，其中1月份及4月份为偿债高峰，单月到期金额分别为98亿美元、78亿美元。目前看来，第一个高峰就已有不少民营房企难以跨越。

融资新政尚未惠及市场

在谈及暂停兑付境外债务的原因时，时代中国和力高集团都提到了一个客观因素，那就是自2021年下半年以来，中国物业市场的合同销售及流动资金状况转差，企业未能独善其身。

力高集团表示，公司2022年上半年的合约销售出现较大下滑，第三季度以来，行业合约销售和流动性进一步走低。前11月，该公司实现了255.47亿元的合约销售额，同比减少37%。时代中国2022年全年录得397.9亿元的销售额，同比减少58%。

2022年11月发布的《中国人民银行及中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融十六条”）曾让不少民营房企看到了流动性缓解的希望。而根据上述两家公司的表述，截至目前，该政策尚未发挥明显作用，预计还要一段时间才能惠及市场。

有投资者表示，2022年11月以来，还未看到时代中国发布获得银行授信支持或注册发行新债的消息，股权融资上也没有什么动作，可见融资的“三支箭”还未覆盖到该公司。

为了履行偿债义务，过去两年，不少民营房企都兢兢业业、如履薄冰。例如，时代中国在2021年便放慢了拿地节奏，2022年上半年净归还债务约50亿元，将计息借款降至493亿元。无奈现金回笼的速度持续下降，截至2022年6月底，其现金及银行存款为96.37亿元，相较2021年末下降了53.4%，其中还包含了约40亿元的受限制存款。要应付一年内到期的156.74亿元借款，压力可想而知。

力高集团的偿债压力集中在2023年，5只美元债的存续规模约44.4亿元，以该公司的现金水平，也是捉襟见肘。截至2022年6月底，力高集团的现金及现金等价物为29.23亿元，较2021年末减少了61%，而其一年内到期的借款约67.3亿元。

力高集团在公告中表示，为缓解资金流动性问题，公司正在考虑各种措施，包括尽最大的努力保证正常运营及交楼，加速在建物业及已完工物业的预售及销售，加快回笼资金，以及继续采取积极措施控制行政成本及把控资本开支等。

时代中国亦强调，公司自2022年1月起已交付38个项目，近4万套房。未来将集中有限资源，始终全力保障项目交付进度，以维护公司的正常经营。

“行业环境太艰难了，只能通过债务重组以时间换空间，先保企业的运营和交付。对于大部分民营房企来说，这是主流的选项。”某民营上市房企如此认为。