Tulips Chen

2022年四季度，地产股迎来久违大涨。在“三支箭”的作用下，资本市场对地产股的信心有所恢复，这导致整个四季度，近七成房企实现市值上涨。

不过，由于2022年前三季度地产股票整体处于疲弱的走势中，虽然四季度的政策宽松让不少地产股市值有所修复，但从全年整体来看，依然有超六成房企市值下跌。

值得注意的是，在2022年四季度市值修复的带动下，市值超千亿元的房企数量从三季度末的9家增至11家，分别为新鸿基地产、华润置地、万科、中国海外发展、保利发展、长实集团、龙湖集团、贝壳、九龙仓置业、恒基地产以及太古地产。可以明显看出，市值超过千亿元的房企基本以头部央企、国企以及港资企业为主。其中，相比三季度，中国海外发展和保利发展市值回落，而华润置地市值上升，且超过万科，位列市值排行榜第二位。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，2023年，宏观经济有望加快修复，房地产市场在宏观经济修复和政策利好支持下或将步入企稳复苏周期，但新房市场普涨行情基本结束，未来城市与区域之间差异将愈加明显，人口持续流入的高能级城市房地产机会仍在，同时，受居民需求偏好升级和变迁影响，产品分化也将进一步加深。因此，未来房地产板块或将延续修复行情，部分布局高能级、信用资质较好、产品品质突出的公司或将在市场复苏中占得先机。

“三支箭”落地

地产股反转

2022年，房地产板块延续2021年下半年震荡下行态势，中间经历小幅反弹但整体持续走低。

2022年年初，受俄乌冲突、全球经济疲软、国内多地疫情反复等因素影响，经济下行压力进一步加剧，大盘一路下行。一季度末，沪深300收盘于4222.6点，较上年末下跌14.5%。房地产市场下行趋势持续，中央强调因城施策支持合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，房地产板块略有回升。截至一季度末，申万房地产收盘于3616.68点，较上年末上涨7.3%。

2022年二季度，中央要求要加大宏观政策调节力度，要加快落实已经确定的政策，用好各类货币政策工具，大盘走出强势反弹行情，沪深300指数收盘点位增长至4485.01点，而申万房地产收盘点位下行至3233.57点，与大盘相比走势趋弱。

2022年三季度以来，在全球通胀、美联储加息等多重超预期因素冲击下，宏观经济承压，10月末，沪深300指数收盘于3508.7点，较二季度末下跌21.8%。房地产调控政策在坚持“房住不炒”基调下，向宽松转变，但受房地产市场下行趋势未得到改善影响，投资者信心受挫，房地产板块持续走弱，10月末，申万房地产收盘于2577.31点，较二季度末下跌21.7%。

虽然地产股整体下行，但每一次政策的放松都能刺激地产股出现一波上涨。

例如2022年4月，多个城市放宽购房政策带动地产股上涨；5月，民企“示范生”启用信用保护工具助力融资，地产股也应声上涨；此后，中债增进信用公司为优秀民营房企全额担保发债以及“第二支箭”“第三支箭”接连落地，均推动了地产股普遍上涨。

尤其是2022年11月，“金融16条”发布，支持房地产市场平稳健康发展，支持房地产融资“三支箭”先后落地，房企资金面有望进一步改善，在一系列利好消息的推动下投资信心有所恢复，房地产板块反弹，较10月末增长27.8%。

上海利檀投资董事长陈昊扬近期在接受采访时曾表示，目前房地产的风险已经基本出清，基本面出现拐点或在2023年下半年。但其认为投资更多的是要看预期，现在正是布局的好时候。陈昊扬指出，闭着眼睛去买房地产板块的股票的风险也是很大的，因为行业内还会有极大的分化，只有布局那些最后的赢家才能笑到最后。 

中交地产全年市值涨超190%

龙光集团领跌

那么，哪些房企算得上“赢家”？哪些是2022年资本市场“最失意”房企？

上述提到，地产股全年呈现低迷震荡的走势，在“三支箭”政策落地之前，不少房企股价和市值缩水严重。

其中值得注意的是，2022年出现股价突然暴跌的房企数量有所增加。

一般而言，房企股价突然下跌是消息面上有重大不利消息，而这些消息往往与房企债务端相关。这种股价突然暴跌的现象在2021年就存在，但这种现象只聚焦于个别问题房企中，例如华夏幸福、蓝光发展等。到了2022年，这种现象呈扩大之势，波及的房企也逐渐增多。

据不完全统计，2022年以来，正荣地产、佳源国际控股、领地控股、大发地产、等房企均上演了股价暴跌的戏码。随着房地产市场环境持续疲弱，国内外机构对房地产行业信心不足，这股股价下跌的趋势也延续到了一些大型房企身上，例如碧桂园、龙湖、金地等。

从中国房地产报记者统计的数据来看，2022年市值下跌幅度最大的10家企业分别为龙光集团、旭辉控股集团、旭辉永升服务、金科股份、碧桂园服务、融创中国、碧桂园、荣盛发展、融创服务以及中南建设。不难发现，市值下跌幅度较大的房企均是出现债务问题的企业，例如龙光集团、旭辉控股以及融创中国等目前均处于债务重组进展中。

相比这些“失意”房企，中交地产、新华联、滨江集团、建发国际等房企则荣登全年市值涨幅最高的企业TOP10。其中，中交地产全年市值涨幅达到191.5%。此外，滨江集团、建发国际等房企也是2022年经营发展比较稳健的企业。

在部分房地产观察人士看来，当下的房地产板块仍处于政策不断放松、销售还在下行的阶段，板块依然会有超额收益。2023年，两类房企值得关注：一类是市场占有率趋于提升，股权融资放开下有望扩表的央企、国企，例如保利发展、招商蛇口等；另一类则是有优质持有型资产，即使行业下行但融资能力较强的民营房企，例如龙湖集团、新城控股、中骏集团等。