Tulips Chen

奥园健康生活集团有限公司（以下简称“奥园健康”，03662.HK）第二次被摆上了货架。

12月6日，中国奥园发布了一份名为《公开招标承投购买奥园健康生活集团有限公司全部已发行股本的29.9%》的文件，透露将转让其所持的奥园健康29.9%股份，招标截止日期为2022年12月19日。

去年11月，中国奥园就曾表示考虑出售奥园健康的若干附属公司权益，当时奥园健康二股东——无极资本表达了不同意见。无极资本提出，希望能够整体出售奥园健康的股权，且通过竞争招标的形式。目前看来，此次公开招标已满足了二股东此前的诉求。

值得关注的是，招标文件强调投标者必须是国家或政府拥有和控制的实体，放在中国奥园正筹划引入国企战投的背景下，这一要求难免引发猜想。12月7日，中国奥园内部人士表示，转让奥园健康股权是希望加速引进国企战投，并推动中国奥园、奥园健康尽快复牌。

中国奥园拟让渡控股权

招标文件显示，奥园健康此次拟转让股本中约2.17亿股、每股面值0.01港元的普通股，相当于截至招标文件日期奥园健康全部已发行股本的29.9%，卖方明兴有限公司为中国奥园的全资附属公司。

买方须在投标书获卖方接纳的当日支付500万港元的临时订金，在签订正式合约时支付购买价的20%，待合约完成时支付购买价的余下结余。而卖方不一定接纳出价最高的投标书。

投标者需符合不少要求，比如，买方须与中国奥园或其指定成员公司订立受中国法律规管的战略合作协议，内容有关在中国奥园满意的程度进行旧城改造项目。而且，投标者必须提供相关的核证副本，证明自己是由国家或政府全部或部分拥有（不少于30%）或控制的实体。

奥园健康目前的实控人为郭梓文，其持有4.005亿股，持股比例为55.15%。出售29.9%股权，相当于将大股东之位让了出去。

2021年11月，市场曾经传闻郭梓文计划转让其所持的奥园健康55.15%股权，报价30亿元。随后，中国奥园发布公告，表示奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论，尚未就可能交易订立任何条款或具体协议。

在那之后，关于奥园健康的股权交易便再无确切消息传出，该公司于今年4月1日停牌，停牌前的股价为1.86港元，市盈率(TTM)约3.5倍，总市值13.51亿港元。

截至目前，奥园健康仍未发布2021年的年报。2021年上半年，该公司录得10亿元的收入，同比增长83%，净利润约1.9亿元，同比增长66.3%，毛利率约34.6%，净利率约18.5%。截至2021年6月底，其在管面积约0.55亿平方米，同比增长178%，合约面积约0.84亿平方米，同比增长82%。在管项目(含案场)454个，其中案场服务项目106个，住宅项目247个，非住宅项目101个。

意向买家锁定国资背景

在第一次筹备股权转让时，奥园健康遇到了一些阻碍。当时持股约7%的二股东无极资本发出了一份公开信，认为奥园健康的市值反映其基础业务被大幅度低估，建议董事会为公司展开透明的竞争招标，目的是将公司出售给愿意支付比公司当前股价有适当溢价的潜在收购者，从而恰当地反映业务的真实价值。

无极资本表示，截至2021年11月5日，奥园健康2020年至2021年财政年度的市盈率为5.2倍，而同期其他物业公司的平均市盈率则为27.3倍，当时物业管理行业的并购估值超过市盈率的10倍，比奥园健康的交易倍数存在明显的溢价。

那份公开信发出后，奥园健康在资本市场的价值并未得到重估，股价依然保持下行趋势，停牌前的市盈率已低至3.5倍。对于本次的股权转让是否能投赞成票的问题，中国房地产报记者联系了无极资本位于香港的办公室，但电话无人接听。

过去的一年多时间里，有部分物业上市公司曾洽购过奥园健康。其中一家公司的高管对中国房地产报记者表示，去年曾谈过奥园健康的收购，但因为所涉条件较为复杂，双方谈不拢就没有再推进了。如今奥园健康拿出29.9%的股权，“我们应该也不会参与了，股权比例没有突破30%无法控股、无法并表，若要并表的话还要进行要约收购，很麻烦，交易和尽调问题也很复杂。”

从奥园健康此次设置的股权转让比例和招标条件来看，大概率已有意向的买家。就国资背景这一要求，目前具备条件的买家并不多，之前虽然也有广州的国企接触过中国奥园，但一路坚持下来且保持密切交流的只有那家山东国企。据知情人士透露，山东国企颇为看好中国奥园在粤港澳大湾区的城市更新资源。

奥园健康董事会主席郭梓宁曾在2021年8月的业绩会上披露中国奥园的城市更新项目储备情况。他表示，中国奥园在10多年前就开始涉足城市更新，手上持有70多个项目，而且99%集中在粤港澳大湾区，这些项目转化后的可售货值约7500亿元。

而奥园健康也在2021年5月与奥园城市更新集团达成了战略合作关系，为后者主导的城市更新项目提供前期策划及后期运营等服务。根据合作协议，奥园城市更新集团的优质土地储备会逐渐转化为奥园健康的管理面积，预计可为其新增管理面积超千万平方米。

因此，此次买方被要求与中国奥园签订战略合作协议，开发城市更新项目，也在情理之中。