Tulips Chen

对城市建筑高度引导，规划等多部门都有控制规定，但多规未能合一，有些规定过于笼统，依然管不住高楼野蛮生长。高层建筑，远眺气象万千近看又多又乱。

南京高楼野蛮生长

东南大学王建国院士通过多因素迭代的大数据平台，把高度要求成功细化到南京老城5000多个地块上。这一成果经政府部门原则通过，将落实到老城控制性详规中。

高层建筑，远眺气象万千近看又多又乱

古都南京山水城林，自然禀赋让人羡慕，但建筑与城市的结合让人“爱恨交织”：一方面，从长江大桥、新庄立交、纬七路高架等进城口“远眺”城市，高层建筑与瑰丽山水珠联璧合，天际线可谓气象万千；但另一方面，站在城中高楼窗口望出去，往往难以找到让人赏心悦目的“风景线”，一些高层还粗暴地楔入山水节点上。城市高楼可以远眺却不耐细看，不能不说是个遗憾。

“南京的高楼不是多，而是乱。”南工大教授蒋伶认为，南京对老城的价值认知有个过程，城墙内面积达40多平方公里，既要保护又要发展，过去老城拆破建新、拆旧建高力度很大，许多高楼建设欠缺规划引导，在相当程度上破坏了城市风貌。其后痛定思痛，提出建新城、保老城，“一疏散三集中”，基于这一指导思想的2003年版老城更新保护规划中，首次提出高度分区控制规划，对历史片区严格控高的同时，也划出了高层“一般发展区”和“鼓励发展区”，这在当时是个很大的突破。

王建国认为，南京老城保护规划执行10余年，有成果也有不足，业已形成的若干城市天际线，以及“近城(城墙)低、远城(城墙)高，中心高、四周低”的整体格局，与规划引导不无关系。但由于规划控高过于“原则和笼统”，譬如面积16平方公里的“一般控制区”内，规定建筑高度“一般不超过50米”，可是高度经常突破上限。因此南京中心商务区和历史片区之外的“一般控制区”，总有一些高楼“鹤立鸡群”，很不协调。

南京高楼野蛮生长

数字技术，高楼规划再也不用放气球了

为保护古都风貌，南京有20多部规划、条例与建筑控高有关，像规划有总规、控规，法规有明城墙保护、历史街区保护条例，各部门还有文物紫线、河道蓝线、山林绿线保护，可是规划不能落小落细，条例则“自扫门前雪”，多规不能合一，对老城整体的高度控制和天际线的引导并不很给力。

王建国分析说，城市建筑高度是个多变量引导的结果，受到土地属性、地价高低、交通可达性、拆迁待改造等多种因素的影响，譬如中小学建筑用地不能建高，拆迁面积低于5000平方米的地块优先建绿地、停车等公共配套。为此他牵头的东大研究团队对所有片区、地块详尽调查后，把影响建筑高度的6个因子变量数据融进地块，互动举证算出高度“赋值”，再从过去10年老城已开发片区中选出“基本合理”的180个参照地块，建立各片区的“样本库”，这样每次经过计算机400万次迭代分析后，把高度控制落实到42平方公里老城的5500个地块上。

“有了这个高度雷达图，我们建筑高度不用放气球、拍脑袋了。”规划界人士举例说，大行宫是新街口商务区边界，两条地铁线交汇，按理说可以建高楼，但隔街就是南图和江宁织造府博物馆，再过一个街区是总统府和1912街区，现在看来52层的新世纪广场明显偏高了，对文保建筑形成“泰山压顶”之势，如果通过大数据分析，肯定不能建这么高。再如龙蟠中路属于高层“一般控制区”，某地块原想盖到250米，但综合紫金山视廊因素分析，将砍下1/3高度。

以人为本，天际线既要“交响乐”也要“小夜曲”

多达5500地块的高度控制，把南京老城分成密如蛛网的小区块。蒋伶介绍，这项研究成果将融合所有有关高度控制的规划条例，落实到即将修编的控制性详规中，成为今后开发建设的行政许可。

但城市天际线像五线谱一样，有着跌宕起伏的旋律，冰冷的计算机能够“精准制导”吗？对此东大团队通过公众参与和搜索引擎南京热点地块关注度分析，在高度控制上融入了人的主观感受。王建国说，像高层建筑在缓解用地紧张、塑造城市形象上具有积极意义，有较好的地标性、可识别性和象征意义，给人自信心和心理上的满足，在中央商务区很需要。因此新街口的金鹰二期、东铁管巷地块，高度放到300米左右，“只要低于紫峰大厦380米高的主体建筑，都利于南京天际线的勾勒”。

照顾居民感受，融入人的视角，天际线不仅要有山水城林、高层商务这类大气磅礴的“交响乐”，也需要林荫道、历史街区这样温馨可人的“小夜曲”。研究小组走遍全城每一条景观道路，提出建筑控高建议。像成贤街两边是高校和老房子，很优雅安静，两排老槐树、杨树20米高，就建议新建建筑不得高于40米，树和建筑的搭配让人感觉很舒服。南大汉口路行道树10多米高，两边建筑不得高于20米。城南历史街区也不再是7米的统一檐口，而是上下浮动15%，这样有高低、有错落。

但对侵入城市山水、破坏城际线的“建筑败笔”，研究小组“毫不容情”，坚决“打入另册”。王建国说，像玄武湖畔金陵御花园、斯亚花园、御湖国际这些高层建筑，规划上将剥夺其“发展权”，比如不得盖配套建筑，过了建筑使用寿命不得修复再用，时机成熟拆迁改造等，就像2014年从12层“砍”到6层的台城大楼那样。