Tulips Chen

今年的物业企业中报季已经“收官”。除了奥园健康于8月31日在港交所公告称2022年中期业绩无法按时刊发，以及恒大物业、彩生活已持续停牌近半年的企业外，50余家港股A股物业企业的2022年半年报均已披露。

从在管面积TOP10头部物业企业公布的半年报成绩单来看，在管面积前10的物业企业均保持了不错的营业收入和同比增速，但在营业收入规模稳步增长的情况下，“增收不增利”问题也日益凸显。

中国房地产报记者统计发现，在管面积前10的物业企业有5家出现了净利润同比增速下降的情况，下降幅度从-10.3%至-75.9%不等。平均来看，在管面积前10的物业企业的2022年上半年营业收入同比增幅达到了25.78%，而净利润的同期增速却为-1.62%。

“无论是住宅物业还是商业物业、写字楼物业，从疫情开始都运营成本上涨的情况，而同期的收费情况只有一线城市的住宅部分相对稳定，商业部分无论是商场和写字楼都存在空置率增高的情况。”一家港股上市物业企业北京公司高管告诉记者，物管企业利润趋薄的情况，将延续至今年全年。

“独立性是目前需要重点考虑的问题”

去年中报时，很多物管企业毛利率和净利率便出现下滑的趋势。而关联方质押贷款和关联方应收账款问题，也日益突出。

“投资者会担忧物业企业的资金情况受到关联地产企业影响。随着房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧，房地产企业经营压力显著增大，部分房地产企业为了缓解危机，控制物业服务上市公司为其‘输血’，甚至铤而走险采取违规手段，为物业上市公司带来经营隐患，在一定程度上打击了投资者信心，恐慌情绪有所蔓延。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟对此表示。

8月17日，雅生活发布2022半年度业绩，营业收入增长22%至76.2亿元，但毛利率减少3.1个百分点至26.9%，净利润11.5亿元，同比减少10.3%。股东应占净利也同比减少7.4%至10.58亿元。雅生活本期关联方应收账款同比增速是108.5%，几乎是营业收入增速的5倍；占营业收入比重也高达35%。

今年上半年，雅生活来自关联方的贸易应收账款为26.7亿元，比去年同期增加了超过10亿元，其他应收账款为8.3亿元。

鉴于业内一直有上市物管公司“输血”母公司的前车之鉴，市场对此多有担忧。对此，雅生活管理层回应称，从未出现与雅居乐未经披露的关联交易和资金来往。

“如何更好地保证物管企业自身经营的独立性，是物管企业目前需要重点考虑的问题。”牛晓娟表示。

运营费用高企、持有型物业收入减少

面对净利润增速放缓的通病，许多物业企业给出的另一个症结是成本上涨、运营费用高企。

8月26日，港股绿城服务发布2022财年中报。公司在2022年1月1日至6月30日实现营业收入68.28亿元，同比增长22.01%，归属母公司净利润3.41亿元，同比下降37.61%元。

据野村发布研究报告称，已将绿城服务的评级由“买入”降至“中性”，将2022年至2024年盈利预测下调17%至22%，其下调评级的主要理由为“建筑面积增长放缓、较低毛利率和较高营运费用”。

以另外一家国资物业企业为例。今年上半年，招商积余的物业管理毛利率下滑至10.98%。从具体营业收入板块上看，上半年，占招商积余总收入9成的物管收入的毛利率为10.98%，其中，住宅板块、非住宅板块、平台增值服务以及专业增值服务的毛利率分别为8.55%、12.1%、5.23%、14.08%，物业管理业务整体毛利水平为11.24%。

对于“增收不增利”的问题，招商积余方面给出的理由是：今年上半年，由于受疫情影响，购物中心经营、酒店出租经营等持有型物业收入减少，以及按国家政策减免房产租金，招商积余资产管理业务较去年同期下滑20.25%，至2.15亿元。2022年上半年减免租金4530万元，全年预计减免租金约8629万元。

“在管项目如果以非住宅业态为主，比如写字楼、产业园区为主，全年毛利率和净利润会更低更少。在一线城市，今年被要求减租的情况也比较普遍。”前述接受采访的上市物业企业高管对此表示。