Tulips Chen

“2020注定是一个不平凡但充满希望的一年。”印力集团年初在“致印力合作伙伴的一封信”中这样写道。

疫情对商业地产影响“前所未有”，严重时期空荡荡的场景，这种触目惊心给商业地产以灵魂洗礼，会否因此遭遇重创，未来会否面临更大的不确定性?

作为行业巨擘的印力集团，疫情期间大胆求变，面对行业普遍的生存困境，印力集团一方面为商户实施减租，在营的86个商场支持超过1万家商户;另一方面，开辟线上第二战场，拥抱数字化，提升线上销售，使用“印象星”小程序链接消费者与商户，通过一系列线上数据赋能、流量优化、社群裂变等方式，提升了销售业绩。

万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁丁力业亲赴云端“线上摆摊”，助力“好物种草”，为自家平台上阵吆喝，6月16日实现9000单的总订单量，平均购买转化率31%。

“疫情对商业地产打击很大，如果还是按照旧的模式发展，我认为会很困难。”丁力业接受《中国房地产金融》专访时表示，商业地产要面对环境变化、消费者变化，要扎实注重经营管理，提升变革的速度与效率。

他说，疫情给商业地产发展“摁”下暂停键，不要在疫情恢复以后退场了，这是最大的问题。“觉得只要在这个期间能挺住就不怕。”

过去房地产企业对商业地产的投入，偏重求新求多——拼规模、拼速度，丁力业认为规模和速度可能不是商业地产企业唯一的发展方向，重点要关注资产的价值提升，把经营做好，这是主要的方向。

历史有惊人的相似地方，今年这种公共卫生突发事件下，是否会诞生新的机会?丁力业说，每一次一个特殊事件的发生，最后的结果是头部企业越来越强，这可能是给头部企业介入收购的一个机会，他认为有好的机会一定会去把握。

对于印力发展这么多年的心得，他多次强调“运营”的至高地位，强调“专注”就是快——把运营抓手做好，发展速度就会加快。

郁亮说，“当好农民，种好地。”怎样当好农民种好田，丁力业说:“需要踏踏实实的一点一滴的付出，这叫长期主义、专业精神。这个核心价值理念，是商业地产必须要具备的，我们也一定会坚守。”

在商业地产面临关店潮的上半年，万科2020年半年报披露了商业开发与运营的相关数据，印力整体出租率为90.6%，TOP项目2020年上半年平均出租率为96.5%，这些数据从侧面体现了印力集团的厚积薄发与面对危机的定力。

记者:今年新冠肺炎疫情对行业影响有多大?你从中看到了哪些变化?

丁力业:我们观察发现，整个行业都还没恢复到去年同期的水平，不管是人流量还是消费数据。6月份之前，有很多业态不能开放，像电影院、教育培训机构，还有一些消费者，不大放心聚集担心带来风险，餐饮这块受一定的影响。

总体来看，疫情对商业地产打击挺大，大家都不太好。所以按原来旧的发展模式，我们认为会很困难。

这是为什么呢?过去大家看商业地产，更多的目标是聚焦资产价格的提升上面，新建或者收购大量的物业。但是疫情来了之后，我们会发现增量(新增商业物业)和存量相比，视角要更加聚焦存量的提升，或者说要更加关注存量商业的经营管理。

这里的逻辑不是说，行业之前不重视经营管理，而是说与过去相比，现在更加注重资产的运营与管理。这体现出商业地产管理者思维的变化，要把注意力放在日常经营上来，服务好消费者，这样才能体现出物业的增长价值，要不然的话，通过城市发展或地段的升值带来资产价格的提升，这和你的能力没有关系。

经历此次疫情，行业需要认识到，必须要通过打造自己的核心能力，而不是通过外界的因素，你才有可能提升对资产的增值。

另外从消费层面，我们也观察到新的变化。以往的租户租约都是比较长:8年、10年、15年，这些都是我们所谓的主力店，他们的业态因此在这个期间可能没法改变。但是我们发现消费者却在变化，这给我们的启示，原有的主力店需要灵活地跟随消费者的变化而变化，这样才能吸引更多的消费者。

记者:对商业地产企业来说，怎样做才能让消费者具有新鲜感?

丁力业:所以说，与原有的经营管理思维相比，要通过改变让消费者对你保持新鲜感。

零售地产常说“人货场”，往往商业地产运营管理公司更多是关注“场”，将“场”租赁给商户，与“人(消费者)”没有产生关系，因为都是商户(租户)来直面消费者。我们在印力十五周年的时候提出，零售地产要关心消费者，如果不关心消费者、不了解消费者，我们就不能帮助租户发展，我们就不会发展。

所以我们提出重构“人货场”，从“B2B2C”变成“B2C2B”。具体是要研究描绘消费者画像，识别消费者的消费行为。印力采用了众多科技手段，通过数字化的方式赋能我们对消费者研究，从而“反哺”给印力的租户，助力租户来调整产品结构、营销方式，这样能够更好地服务消费者，这样便能够增加消费者与我们的黏性。

记者:中国商业地产发展已经有20多年时间，商业地产企业从过去注重规模到开始关注消费者，您认为商业地产企业未来要“拼”什么?

丁力业:过去几十年大家都在拼规模、拼速度，从前年开始，我们觉得规模和速度可能不是商业地产企业发展唯一的发展方向。

商业地产刚开始起来时候各方面还是不错，大家关注新的方面、加速快跑(开店)，但是随着城市化的“牵引”、消费者的变化，没有关注在经营管理上的企业慢慢落后了。所以你会发现老百货商场、购物中心体验越来越差，我觉得挺可惜的。

我们说关注存量资产的价值提升，怎样把能力提升上来，把经营管理做好，这是主要的一个方向，所以我们提出来要构建印力自己的核心能力。我认为，当前的经济环境变化、商业地产发展的阶段变化，都在倒逼我们进行变革。

记者:疫情影响会否让印力调整战略?下半年或者在未来几年，规划方向如何改变?

丁力业:我认为疫情迟早会过去，消费者的信心一定会重新回来。所以我们专注的市场一定还在，而且还会越来越大。我们常说消费是中国经济的“压舱石”，购物中心作为消费领域的一个重要环节，我认为未来是非常具有发展前景。对未来发展前景我一直充满信心，并且不会改变。

疫情期间这短暂几个月，对于商业地产人来说却是漫长的，我从来没有见过商场会有如此冷清的情景，以前是熙熙攘攘现在根本没有人。相信大家渡过眼前这个难关之后，商业地产的发展就会好起来、快起来。

所以说，我们的发展思路没有改变，我们会聚焦于购物中心，哪里有消费者，哪里的经济基础比较好，我们就会选在哪里开店。

目前我们把运营能力提升作为我们的重点抓手，相信把这些事情做好，我们的发展速度就会加快。

记者:从当前发展来看，疫情给商业地产“摁”了一个暂停键，你如何看未来商业地产市场的演变?

丁力业:2003年SARS来过一次，后来恢复也比较快。2008年金融危机来过一次，那时候大家的境况也差不多，后来恢复也特别快。历史往往总有惊人的相似地方，相信疫情会很快过去。

“摁”下暂停键，并没有“摁”下停止键。我觉得最大的问题是:暂时停下来的那一刻，你还在不在?当恢复重启的时候，你还在不在?不要因为暂时的停下来，重启的时候退场了。在暂停期间，怎么能使公司活下来，租户活下来，消费者还愿意跟随你，这很关键。

目前商业零售已经在恢复中，通过每个星期的观察发现恢复速度加快，我相信再过一个多月，就会更好。

商业是人类最古老的行业，有交易就有商业，它在每个城市的角落里不可能阻止它，有需求一定有交易，就有商业。觉得只要在这个期间能挺住就不怕。

记者:上半年商业地产大宗交易的一些数据显示，投资者对零售物业的谨慎程度最高，在交易中萎缩也是最大的，二季度资本化率有所提高。此外，政府土地出让的限制也减少，你觉得市场是否存在一些机会，未来一两年去并购或者拿地?

丁力业:资本化率的提高，我觉得还是市场谨慎的原因。理论上资本化率不应该这么高，原因是我们的融资成本在降低，从今年市场的环境来看，LPR利率(LoanPrimeRate，贷款市场报价利率)已经降了很多。没有理由支持这么高，高的原因可能说明想卖的人多了，所有投资者有的挑了。

资本化率很多时候是基于融资的成本，如果融资成本低了，我相信资本化率也会降低。这样才会让投资人以及商业地产的持有人会有更大的信心。

下半年或未来会否有加速并购的举动，我觉得每一次一个特殊事件的发生，最后结果是头部的企业越来越强，这可能是给头部介入收购的一个机会。我们希望抓住这个机会，我们也在看一些项目，但最后还是要看谈判的结果来定。

记者:中国商业地产的发展，从过去以外资为主，占据一线城市位置，开始出现在二三线城市众多的民企商业地产品牌崛起，你如何看这种市场的变化?

丁力业:我们对这个城市的进入的一个判别标准，实际上是看它的经济水平。

印力在2003年开始做商业地产时，我们说人均1万美元的区域是适合做购物中心，这也符合国际惯例。实际从统计数据来看，中国人均GDP已经在2019年迈过1万美元，理论上来说中国目前绝大多数的城市都可以来做购物中心。

分析一线、二线、三线城市，你会发现一个有趣的现象，今天商业的消费力和消费量，三四线城市正在爆发更为惊人的购买力。

第一，随着移动互联网的普及，年轻人对品牌的认知程度，大家都处在同一个水平，不像之前从一线向二线传导、二线向三线城市传导，同一个流行元素，往往这些区域会同时出现。

第二，一线城市的住宅价格、租金高企，导致年轻人可支配消费的货币是不多的，反而三四线城市年轻人的支配货币的能力要强。

但是想把购物中心做好，还是有很多因素，比方说你的管理半径能力。中国本地企业会将管理链条变短，外资往往链条过长并不能真正触及更为下沉的三四线，如何分散管理好就是挑战。商业地产是非常本地的生意，是做当地老百姓的生意，服务人群的半径是1.5公里或者3公里范围。

另外，我们看到REITs落地，REITs是需要强制分红，每年的90%要现金派发给投资人，最主要看你的经营管理产生的现金流的分红派发给投资人是多少。

所以把购物中心经营好，做到了一定的规模，不管你在哪个城市，哪怕是县级市，分配比例这么高的分红都是很好。好比，你不能说养猪的就比做房地产的不赚钱，现在养猪的上市公司比房企的市值都要高。

记者:印力选取一个城市进入或新设一个项目，你们的标准是怎么样的?未来会下沉二三线城市吗?

丁力业:首先，选择进入的城市，以及项目所在的商圈，这些区域有多少人，这是很重要的因素。

我们现在打造的更多是定位于区域性的商业、社区型的商业、邻里型的商业，也有个别一些目的地型的商业。和老百姓接触频繁，注意力放在3公里范围内，为这一区域老百姓提供卓越的品质生活。

选址上，需要考察这个区域内的人流量、经济水平、收入水平，这个区域人群，平均可支配收入需要达到这座城市的1.1~1.3倍。

针对目标潜在群体在3-5公里范围内的布局，印力的品牌有印象里、印象汇、印象城，5-8公里范围内是印象MEGA。

对于下沉二三线城市，第一，有机会就去做。第二，要看竞争力能否匹配的上。有好的机会，如果能力跟得上，获胜的把握性会更大。第三，我们非常看好存量市场。城市在发展、消费者在变化，如果商场没有改变，就会停滞发展，这就是存量市场的机会。你有提升存量资产价值的能力，你就有商业机会。

我刚从宁波回来，我们在宁波2013年开业的那家门店做得非常好，在当地也非常有影响力，我也为我的团队自豪。不过我发现这个商圈、消费人群、竞争格局，与十年前相比发生了非常大的变化，我当时和他们沟通，希望三个月内提供一个全部更新的计划，如果没有更新计划，我三年后再来看，我估计你就没戏了。因为消费者变了，消费习惯、消费方式变了，如果还是原来的业态和模式，你一定会被淘汰。

我对他们讲，不能骄傲，一定要保持这种应对变化的积极心态。

记者:目前商业存量资产的确出现了一些问题，也涌现一些机会，在存量资产中，如不良资产类型，你们是否会关注?

丁力业:我们会关注两类资产。

第一类，我们认为好的资产还可以更好，前面提到需要宁波的团队从头至尾做一轮新方案，我们必须在现有的优质资产上再加一把油。

第二类，就是不良资产，空置在哪里，我们希望通过我们的能力对它改造提升，两年之后再来看，重新恢复了它往昔的精彩。这两类资产需要具备的能力不一样，都有挑战。

记者:如果商业地产可以通过REITs来进行退出，是否说做商业地产选择轻资产管理模式是最为理想?

丁力业:国家出台基础设施REITs政策，这为不动产经营者提供了一个发展方向。

商业地产的投资大，回报周期长，要考虑有没有这个能力“扛”得住这些重资产。证券化给我们带来了非常好的手段，也让我们心无旁骛地把所有精力放在经营管理上。不然你会考虑很多，要出售资产，要做融资。有了这样一个方向，REITs能够完成商业地产投资的闭环逻辑，相信很多投资者对不动产的投资会更积极一些。

印力从早年创立之初就是这么筹划，希望通过搭建REITs方式实现“募投管退”。

对于轻重资产管理模式的差异，我坚信我们目前选择持有型的资产管理道路是正确的。

如果不看好资产升值，你卖给别人，这也不对，这是骗人。如果是轻资产模式，只能为资产持有人去管理资产，前提是你需要管理好，倘若管理不好，凭什么收取管理费，你也不能骗人。回归到本源，需要商业地产人老老实实做生意，有多少钱就做多少钱的生意。

商业地产本质，是要真实地为消费者服务。“当好农民，种好地”，怎样当好农民种好地，就需要踏踏实实的一点一滴的付出，这叫长期主义、专业精神。这个核心价值理念，是商业地产必须要具备的，我们也一定会坚守。

记者:印力这些年发展步伐加快，您认为印力的核心能力是什么?

丁力业:我们团队的核心能力是“笨”——只扎根在商业地产领域。我们和其他企业相比最大的区别是，我们只专注购物中心。

我们一开始只专注做这一件事，我觉得挺“笨”的，我们过往这么多年的发展，收获了很多教训，我们也就慢慢开始具备了专业能力。消费对国家经济的贡献很大，购物中心消费又是消费中非常大的一部分。我们深信扎根在这一领域，和今天中国消费者在一起的时候，未来还是有非常大的发展前景，我们有信心把它做好。