Tulips Chen

中房网讯（东东 上海报道） “全球经济滞胀已不可避免，即将进入一年半左右的滞胀期”，奥陆资本首席投资官蔡金强5月26日在2020中国房地产及物业上市公司测评成果发布会上如是表示。

这是中国房地产业协会与上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第13年开展这项活动。在会上演讲时，这位前花旗银行亚太地产研究部主管、业内最有影响力的分析师之一，对目前的全球经济形势进行了深入分析。

蔡金强表示，新冠疫情堪比没有硝烟的战争，并已经演化为全球冲击，各国进入封锁状态，这对全球经济造成了极大压力。从4月平均值看，封锁导致全球GDP当月损失18%左右。为对冲经济下行和流动性压力，各国推出天量财政刺激和货币政策，过去“赤字率不超过3%，负债率不超过60%”，也即所谓的的“国际安全线”标准荡然无存，到年底主要国家的赤字率年底预计升至17-20%，负债率将达120%。目前，全球负利率债券的规模为11.7万亿美元，占全球整体债券规模的20.1%。从历史的角度来看，当前各国财政赤字预计飙升、央行印钞的行为，已经逐渐接近战争时期。

因此，在全球大放水叠加经济逆全球化背景下，蔡金强相信通胀即将卷土重来。特别是没有新兴市场国家通过全球化分工吸收流动性，将显著提高成本，进一步推升通胀。他预计，全球通胀压力将在3季度显现，全球经济衰退，即将进入大概18个月的滞胀，之后进入痛苦的通缩。其中，中国的情况会好一点，但在经济增长压力和全球放水背景下，中国恐怕最终也难以独善其身。

“滞胀之后将面临更大的危机”，蔡金强称，过去四十年主导支撑全球经济繁荣的“自由主义，经济全球化和社会福利主义”将结束，新的格局正在形成，宏观经济平衡和社会利益分配格局将发生重大调整。此外，疫情加速了逆全球化和中美脱钩的进程，未来社会、政治、经济都面临极大不确定性。而应对的方法，就资产配置而言，就是“拥抱核心资产，不要轻易交出筹码”，蔡金强如是强调。

以下为文字实录：

各位领导，各位嘉宾大家好，过去几年都有参加地产界的盛世，今天因为疫情的问题没有办法亲自到现场，在这里跟大家问好，今天我的题目经济滞胀下的房地产，为什么选择比较宏观的东西，这个时候当然销售也很重要，土地也很重要，当然综合从上到下的判断还是非常重要，今天我会从这里着手。新冠疫情事实上我个人觉得是没有硝烟的战争，刚刚周董事长也讲了改变各种各样的东西，人的行为，企业的行为，经济层面更是这样，如果看到这个图，新冠疫情下美国死亡人数已经超越了越战跟朝鲜战争，如果再看一些更加具体一点的话，事实上他对中国，对欧洲，对美国各地经济的影响都非常大，比如说像中国一季度出来经济GDP负增长6.8%6.9%左右，是过去最差的一年，美国更差。这种情况下，刚刚周总也有聊过，前面丁总也有聊过，解除疫情以后，中国整个房地产销售有点超预期，在这个情况下，大家要何去何从，我觉得一个从上而下的判断是比较重要的。

我们综合的判断大概在三季度，比如说八九月份就开始整个世界的经济进入一个滞胀的环境，最近这一两个月出来的数据，还有一点点像通缩的感觉，可是很快应该会转入滞胀的情况，为什么这个东西这么重要？因为对于房地产企业来说，往后两三年的综合判断是通缩是大通胀还是滞胀，很大程度上对咱们的投资行为，对咱们的策略，甚至对于者怎么看房地产股票，看物管股票有很大的影响，我们从这个着手主要的原因是这样，像刚刚说的我们觉得在这两三个月因为疫情影响，经济下行会出现很短暂很短暂的通缩，可是很快大概在三季度后半段会出现滞胀的情况，为什么觉得是这样的一个滞胀的情况而不是通缩呢？因为我们觉得现在整个经济状况，事实上更加像一个战胜的时代，虽然这一次是没有硝烟的战争，对手是一个新冠疫情的情况下，可是总体政府展现出来的行为是迫为项的，在战争时期政府有无限印钱的权利，因为在战争时期没有人敢阻止政府印钱，这个情况发现是非常类似的，比如说像新冠疫情出现以后，美联储跟美国政府已经前后出台了大概三到四轮救市方案，有货币政策更多是财政政策，前前后后印了大概接近不到三万亿美金，咱们中国人辛辛苦苦几十年改革开放以后也就三万出头，他大笔一挥就出来了，美国利率已经到零利率的状态，往后事实上世界各国都在印离，PPT可以发现现在美国财政赤字已经到13%左右，而政府的公共债务相对GDP的程度已经接近120%，实际上用信用本位货币来说，已经是非常的颠覆性了，原则上来说财政赤字超过3%或者公众债务相对GDP超过60%严格上印钱的速度，原则上要缩小或者其他一些行为，可是现在发现各国政府已经破罐子破摔，所以我说现在这种情况很像二战以后或者越战以后，政府已经不管这种情况，美国三四轮救助方案出来，已经释放出将近三万亿美金的资金出来，而且这一次更大的一个不同，这些钱更多的是财政政策，而不是货币政策，货币政策的话，会让资产上升的很快，所以你看2008年到2018年股市也好或者欧美的地产都涨的很好，这一次放出来更多是通过财政政策出来，财政政策的影响对CPI对通胀的影响更加立竿见影，所以美国现在放了接近三万亿出来，其他国家事实上也是差不多，欧洲包括中国，包括一些新兴经济体也都在放。现在世界上负利率规模已经到14亿美金，中间日本跟欧洲的规模很大，我们判断明年美国进一步降息负利率，事实上特朗普当选的话，美联储可能由不得他，在明年发达国家经济体基本上都是负利率，我们判断后面洪水滔天跟通胀会上来的一个主要原因。

未来在三季度以后，我们觉得全球的经济会进入大概一个18到24个月滞胀的情况，滞胀也就是说GDP低增长，通胀是偏高的，你在这个图里面大概就能知道今年原则上已经进入滞胀，中国的GDP一季度大概负6.8%左右，全年的话可能接近一点几，有些乐观的也就说两个百分点最多，如果CPI通胀的话，一季度到4月份大概是3.3%到3.5%左右，全年的话应该也是在三以上，严格上来说，今年应该已经进入滞胀的情况，图的话深蓝色的话，在广意货币增长，广意货币到四月份底大概增加是11个百分点，也就是说今年的GDP增长只是微增可是钱的量增加大概十几个百分点，GPI大概3%左右，今年已经开始进入滞胀的情况，这个滞胀我们觉得大概会维持接近两年，不到两年，可能是18到24个月，因为在明年我们觉得美联储甚至还会进一步降息令整个美国利率变成负利率，原则上不行，这会影响美元的信用的整体水平，可是现在已经是不管这个东西，所以现在的情况很像二战及今后的一个情况，这个我就说了。

中国的情况会稍微好一些，因为这一次包括两会期间，政府释放出来的一个信息就是说咱们的流动性会有所增加，可是政府更多的是放在信用上面，也就是适当的放宽流动性，可是更多的是放在信用的放宽上，也就是大家借钱会方便一些，所以中国这个洪水滔天的情况会比外国稍微好一些，不过像刚刚说的情况也会大概差不多，因为到四月份的时候，中国的广意货币M2同比增速11.1%，全年大概也是11%到12%，这样情况下配合3.5%左右的增速原则上也是一个滞胀，所以现在大的宏观判断，经济会进入滞胀的情况，接下来再加上利全球化和中美脱钩的情况，我们应该机会很大。在这种情况下会影响整个无论是企业也好，无论是投资者的资产配置的一些策略，如果是通缩的话，实际上就是什么都不好，除了现金和黄金，可是在滞胀情况下相对来说核心资产并没有那么差，滞胀下还是有一小部分企业跑赢的，那个就是拥抱核心资产，何谓核心资产，美国的MA，MT，谷歌等这些股票高，这些股票已经接近市值两成如果接近纳斯达克也接近三成多，中国也有类似的情况，所以看到茅台的股价下不来了，在海外像阿里巴巴，腾讯跟美团这些资产都会发现股价节节高，这就是滞胀经济形势下靠拢，在线市场一些投资评级的债券也是恢复到海啸以前的水平，如果在房地产方面，可以看出这一次长三角跟大湾区非常明显，比如说在我们老家泉州地产不怎么样，在深圳，尤其在宝安跟蓝山房价节节高，杭州，南京都非常好，这也反应滞胀下核心资产价值进一步深化，黄金价值也是这样，我们对于宏观的判断，也就是说未来在三季度之后会出现18到24个月滞胀的经济判断，而在这种情况下，核心资产的价值是会进一步得到巩固的，而房地产来说，在核心的区域跟核心的城市，这一部分的价值事实上在未来的18到24个月甚至还会有进一步的惊喜。

第二部分比较简略讲一下房地产市场的情况，进入三四月疫情解冻之后恢复相对比较好，虽然我作为房地产乐观主义者，这个反弹比我想象当中中，一到三月份交易金额跌了24个百分点，四月份已经持平了，五月份一些优秀的企业传出了捷报，五月份很有出现单月今年第一次出现销售金额跟销售面积的转赠，五月份六月份我们应该会转赠，这个对广大房地产公司尤其上市这些企业来说肯定也是一个好消息，对在座各位包括我们也是好消息，像刚刚来说核心政策非常明显，因为时间所限有些不多说，现在比较困扰大家的是土地的市场情况，杭州刚拍了一块地也是七八十亿，现在土地拍价上的很快。今年货币整体宽松情况下，这个会继续下去的，因为根据核心区域核心城市这些资产会缩的很厉害，我们觉得这部分事实上没有办法得到一个很好的改善的。

我们觉得在滞胀情况下，房地产企业的应对，这部分我稍微说多一点点，事实上很难过度的乐观或者过度的悲观，刚刚也有讲过，事实上比较难的，因为现在市场整体还是不错的，所以对于房地产企业来说，先要应付未来得这个小两年的经济滞胀情况下的一个行业态势，在这种情况下，事实上首先是必须确保与市场同在的，因为这个时候如果过度的悲观或者过度的乐观都是比较危险的，能做的就是保持正常的周转，然后在这些核心的城市跟这些区域去补地，我们觉得四五线和三四线的地一定要小心，因为滞胀完结以后，就是明年年底以后，再往后进入通缩如果补地四五线的话，到时候甩都甩不出去，现在进来地虽然有些城市地很贵，但是确保很快能够卖出去，目前像荣光地产在深圳拿的地，这种看上去比较贵，但是要周转现金回笼反而比较乐观。比如说中骏在厦门拿的地，是五万六还是五万八，相反这种地在十一二月份开卖，在小三线或者四五线地，一旦经济滞胀完以后，下一步通缩的话，下一步连甩都甩不出去，这个时候保证补的地能够保证快速现金回笼的，所以市场通胀情况这是非常重要的一步。

第二点就是公司的策略，我们觉得现在房地产企业虽然在资本市场上不是特别被待见，原则上来说更多趋向大平台发展策略，因为刚刚各位讲者也讲了关于物管的问题，实际上物管也是无心插柳柳成荫的产物，这个东西等会儿会讲，随着商业开始准备推出第一下不是房地产可以收益，可是后面肯定也可以，所以房地产公司更多应该作为一个大平台开发，在保持本业非常好的周转的情况下，开始定义一些其他的平台的产物出来，物管是一种，商业是一种，这两个我们觉得特别明显，因为物管是一个万亿的市场，而商业长远来说以资产证券化下也必定会收益，这个图讲一到四月份房地产公司销售的，我们觉得全年来说上市地产公司做到增长8%应该还是可以做到的，所以情况也没有说像像想象中的那么糟，房地产企业他们一直都是存量基金，所以整个资本市场都挺不待见的，相反像物管这种企业，现在就特别大行其道，因为整个行业首先它的赛道是非常好的，是万亿的市场，再看这个你会发现整个市场占有率，现在就是说前十的物业公司市场占有率也就只有10出头，也就等于房地产公司接近十年前的水平，所以现在物管这个行业反而成为一个香饽饽，我们觉得它还不是一个虚幻的东西，而是它得到了真正的尤其这次疫情以后，得到了社会的认可跟整体规格的上升，它在这样大的平台下再配合科技赋能，这个行业是非常好的。

刚刚也有很多朋友讲过，你会看到物管公司在赶着上市的市值都非常庞大，动辄三四百亿七八百亿，碧桂园差不多一千亿，如果有一天万科上市的话，肯定接近一千五的水平，龙湖估计七八百亿的水平，不管这个行业成为特别符合新经济，而且在增长在整个行业态势和科技赋能都非常有卖点的一个行业，至于商业，这一次疫情严格上来说对于大众商业影响比较大，因为线上的消费非常的红火，再加上网红经济，各种各样的线上的一些零售的一些兴起，线下商场的竞争力有所削弱，但是也有高端奢侈品在海外的回流，因为以前高端奢侈品只占消费10%，剩下60%三十来亿都是在海外，现在受疫情影响，大部分海外高端奢侈品的回流，所以这一块消费非常明显，我们看恒隆低产或者太谷或者华润这些在国内有高端商场地产公司，三四月份以来的销售或者奢侈品的增速是非常好的，你看爱马仕，看香奈儿这些都非常好，高端商业这一次有三年五年挺不错的前景，再加上国内瑞德推行加速，第一步可能先让一些新基建作为第一轮，可是下一轮商业地产这一块还是有机会的，我们觉得未来房地产公司在主业均衡的情况下，两翼物管跟商业这一块非常有可为的，这是房地产公司作为一个大平台发展的一个策略。剩下的这些是房地产的一些情况，就不多说了，我今天大概分享这三部分，疫情下经济未来18到24个月是一个滞胀情况，房地产公司的一些现状跟一些应对的策略，谢谢各位。