Tulips Chen

在白银时代，市场存在很多不确定性，调控周期中，对于有实力的开发商和金融机构而言，是一个提升内功的过程。

住建部2020年工作会议上指出，继续坚持“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

从当前政策的基调来看，“2020年稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展”，仍是当前房地产发展的主旋律。在新型冠状病毒肺炎疫情叠加影响下，2020年房地产市场如何转向?房地产基金未来如何发展?五牛控股合伙人马林庆接受《中国房地产金融》专访，表达了他对房地产市场的看法和对房地产基金的展望。

“过去3至5年，在政策收紧及舆论导向的影响下，大家都在担心房地产有没有泡沫。”马林庆认为，结合中国市场的实际，以及国民“居者有其屋”的传统文化，目前中国房地产市场结构是合理的。

马林庆指出，从中国大环境来看，中国经济融入世界竞争的格局，中美贸易摩擦的持续，人才资金的跨境流动还在回落，整体全球化增速放缓的背景下，未来还存在一些不确定因素。中国经济不管是政策导向还是本身发展，更依赖于内生动力。房地产行业作为经济的重要稳定器之一，更要加速更新迭代，提升内功。

“中国有超过10万家的开发商，房企未来可能只有1%-2%的存活比例，只剩下1000-2000家企业，行业的集中度会进一步提高。”马林庆表示，当越来越多的投机者出局，具备竞争力的大企业不断优化，行业越来越规范，真正的不动产黄金时代才会开启。

疫情考验房企财务风控“硬实力”

2020春节迎来的新冠状病毒肺炎疫情，让房地产行业蒙上了一层阴影，此次疫情对房地产行业发展有多大影响，马林庆指出，以短期干扰为主，长期影响有限。

回顾2003年非典期间，受疫情影响最严重的4月商品房销售面积同比下降了约10%，但这部分需求基本都递延到疫情尾声的5、6月份得以释放，当年全国商品房销售额更是录得34%的强劲增长。

马林庆认为，当前比较有挑战的是地产项目开发进度受农民工复工影响较大。“春节过后地产企业的返工人数预计将较去年有大幅度的降低，预计开工、复工时间可能推迟至少半个月左右，部分企业尤其是国企可能相对更久一些。”

马林庆指出，中国的商品房采取的是预售制度，根据不同地方的政策，项目工程进度达到相应节点后即可开展销售工作。所以工程进度的滞后首当其冲影响到的，是近期拿地原计划抢在3、4月份天气回暖后开盘的项目，由于建设进度的放缓，这些项目领取《预售许可证》和开盘的时间也会相应顺延。其次是临近竣工、交付节点的项目，其前期预售监管资金的使用、合同履约及销售确认，亦会受到部分影响。

“中国的建筑行业产能充沛，疫情褪去后房企料将加快开工、施工进度，弥补疫情造成的时间损失。部分强调高周转的房企，由于资金回笼放缓，短期有必要主动减弱投资、拿地力度，以缓解资金压力。”马林庆认为。

受开工影响以及销售的影响，房企疫情之下面临的财务压力与考验从未有过，全行业迎来一次现金流压力测试。马林庆指出，这种财务风险和考验凸显在两个方面。

第一，债务偿付风险。2020年房地产行业需偿还债券总额近8000亿元，单上半年就超过3千多亿，本身面临的压力就不容小觑。从现有债务的成本以及负债率来看，只要疫情在未来1-2个月得到有效控制，资金面尚属于可控的状态。

第二，业绩下滑与股票价格下跌风险。如果上半年甚至全年竣工和交付的面积下降，将影响全年业绩，继而对大量股票质押的企业，会从股价上带来压力。

马林庆表示，国家进一步运用灵活的财政与货币政策保障经济平稳运营的意愿愈发强烈，逆周期调节力度将加大，防范风险、化解压力，保障房地产行业健康发展的调控思路将日渐清晰，未来金融及融资政策继续收紧的可能性不高。作为中国经济的稳定器，在越是复杂的经济环境下，房地产业往往要发挥更大作用，龙头企业有望成为引领行业乃至经济企稳向上的重要力量。

但往往危机中存在别人会忽视的机遇。马林庆认为，对于实力强劲、现金流充沛、具有较多线上技术储备和医疗健康资源的龙头房企，不排除“危”中有“机”，孕育长期增长动能的机会。

“对2020年的不动产投资，我们会适当强化前期策略、规避局部市场风险，持续可靠的投资表现依旧可期。当然疫情还在持续、市场不断变化，我们将继续发挥专业机构的优势，动态调整资产配置策略。”马林庆表示。

房地产基金的四大趋势

“五牛控股16年的发展历程，经历了房地产行业的多轮周期，整个管理团队在这个过程中一直不断探索创新。”在当前市场背景下，五牛控股也会做一些投资策略的调整。

马林庆告诉《中国房地产金融》，对行业实现“地产+”的发展趋势非常明确和期待。他指出，房地产基金未来发展将有四大趋势:

第一，将从机会性短期投资，转向趋势性长期投资逐步转变。随着房地产行业高周转模式的调整，增量市场集中度进一步提高，存量市场迎来更多发展机遇房地产基金未来将从单一的被动债权投资，逐步演变为债权、股权及产业并购多种模式各放异彩的格局。

“这是五牛控股在探索的一个方向，下一步会依托于头部的优质开发商，开发更为丰富的合作模式，不动产一直是五牛的传统优势业务，十多年深耕，五牛控股一直在不确定环境中，寻找确定性投资机会，也做了很多尝试，积累了很多宝贵经验。”马林庆说。

第二，从功能性向创新性发展。作为资本和资产的重要桥梁，地产基金未来将不满足于提供金融服务，而会主动做创新性引导。比如，结合更多的技术手段，引入互联网、大数据、人工智能技术，打通整个行业的各个环节，让金融资源、人才资源包括信息资源，在行业里提高流通，进行更科学的配置。

第三，从简单的住宅到“地产+”的演变。不论有没有这次疫情，人们对生活居住品质的需求都在提升，而美好生活中的食住行文化娱乐健康，都离不开物理空间的支持，包括零售、电商、商务办公、停车场、高端仓储物流、工业园，巨大的需求也为这个行业打开了新的发展空间，如何快速聚焦，整合资源，发掘自身优势，打通渠道，共享信息，通过资本和技术快速提升行业效率，是大家面临的挑战，也是机会。

第四，地产基金有望成为行业价值注入的主要力量。作为资金密集型产业，房地产行业商业模式的演化发展，离不开资本的认可与支持。随着产业、金融制度和风险定价体制的进一步完善，地产金融的外延将不断拓展。

马林庆表示，房地产行业处于调整转型期，很多过去的经验和理念，未来已不再适用。不动产的投资逻辑和策略，也将发生深刻的变化。五牛控股作为最早深耕地产金融的机构之一，在新的挑战面前，应当顺应产业发展方向，克服贪婪与恐惧，不断思考、创新，争取把握住行业深化发展的趋势性机遇，与各方共成长。

见证行业起伏发展，马林庆谈及专业是严谨的，而谈及经营管理理念也是细腻的。他告诉记者，他最欣赏的企业家是格力电器董事长董明珠,他说:“改革开放40多年，各行各业涌现了许多优秀的企业和企业家。激烈的商业竞争下，追求客户导向和企业利益导向无可厚非。但在企业稳步发展的同时，能够平衡好员工利益和感受的企业家并不多。董明珠在员工个人发展和福利上投入了大量的资源，让员工能够真切获得归属感和安全感，我个人比较认可。因为企业为员工着想了，员工才会更好的为客户着想。这一点，值得很多企业家学习和借鉴。”