Tulips Chen

“我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话，对开发商来说地价比房价涨得快，赚不了钱。老百姓也买不起，不调控对谁都没好处。”融创中国（01918.HK）董事会主席孙宏斌在公司2020年业绩会上谈及楼市调控时说道，这个行业规模太大了，占钱太多了。

他举列说，“房地产钱占整个金融体系30%以上，如果加上其他行业用房地产做抵押就达到50%以上。如果这个行业不调控，对金融系统影响太大了，也涉及老百姓幸福感，所以中央调控楼市是这两个逻辑。”

3月12日，融创中国发布2020年全年业绩，孙宏斌出席并回答相关提问。

自孙宏斌向外界表明融创重要目标是降杠杆以来，规模已不再是融创唯一诉求，开始了在“钱”和“地”这两个房地产行业最重要环节上适时调整节奏。一手发债一手卖楼一手分拆物业上市，融创正在努力平衡其倾斜杠杆天平。

孙宏斌说：“三条红线以后就不用担心负债率了，现在央行管着呢，两年前我就一直在说，不希望融创负债总额增加，希望增加净资产和销售。融创这3年总负债没有增加，销售增加那么多，负债率肯定降下来了，调控让这个行业安全了。”

在融创发展过程中，己经被深深烙上了“豪赌”“并购王”“疯狂扩张”标签，但在“三道红线”高压下，野心再大的孙宏斌也不得不以求稳为主。“降杠杆、降融资成本、严格控制拿地”成了贯穿融创2020年年度主题的关键词。

首先表现在拿地上，财报显示，2020年融创新增土地储备约为5877万平方米，新增货值7261亿元。截至2020年底，融创中国的土地储备约2.58亿平方米，其中权益土地储备面积约1.61亿平方米，土地储备货值预计3.1万亿元。

而去年同期的数据是新增1.34万亿元的土储货值，总土地储备为2.34亿平方米，在手的确权土储货值为3.07万亿元。无疑，融创2020年在土地市场上采取了“急刹车”。

在谈及重点城市集中供地政策时，孙宏斌认为这对整个行业发展是一件好事。

“这个政策初衷是要管政府的，央行‘三道红线’是管企业的。重点城市集中供地政策其中有一条是要增加土地供应量，且还要保证土地透明度。这让企业对热点城市供地数量有个预期。比如一次出来20块或者30块地，大企业就可以报名在20块里面拿个两三块。现在热点城市土地供应不够且竞争激烈，短期内这个政策不会造成热点城市土地供应下降，下半年或者明年对土地市场影响可能会比较大。”孙宏斌说。

在拿地策略方面，孙宏斌称融创58个城市公司负责120个城市可以抓住板块轮动机会，在公开市场上有比较大优势。

其次，融创也改变了“找钱”方式。从配股开始，到提前偿还融资成本高的信托借款，同时回购并注销部分美元票据，再到与GIC牵手，也能看到融创在降负债上的努力。“别乱借钱，借很多钱的话，股价发生变化风险太大了。”孙宏斌口风变了。

截至2020年底，融创现金余额为1326.5亿元，其中非受限制现金987.1亿元。借贷总额约3034亿元，绝大部分为银行及其他机构借贷。负债总额9305亿元，同比增加约9.9%，资产负债率约为83.9%。

融创在不同场合表示要降低债务水平，包括是次业绩会上，融创中国行政总裁汪孟德表示，“2020年3个指标有大幅度优化，其中有两个指标已经达标，最后一个指标会在2022年提前完成。”

他口中的3个指标是市场备受关注的“三道红线”新规，此前融创中国全部踩中，处于“红线”档位置，如何降债成为市场关注焦点。

截至2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%，非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后资产负债率降至78.3%。

这也意味着，除了剔除预收款项后资产负债率大于70%还未降至红线以下，另外两项指标融创中国已实现红转绿。

“公司到了这个阶段，规模和增长不是最重要的，未来要的是整体综合竞争力。从自身来说必须在未来两年持续保持整个集团财务指标和资产结构，包括负债指标持续优化，这是一个非常明确的事。”汪孟德说。

2020年全年来看，融创中国全年营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；毛利约为484亿元，同比增长16.9%；毛利率约21%，较2019年的24.5%有所下降；股东所占利润为356.4亿元，同比增长36.9%；核心净利润约为302.6亿元，同比增长11.8%。