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7月6日，旭辉集团上调全年销售任务至438亿元，较原定目标365亿元，上升20%。上调的底气来自于上半年出色的销售表现。数据显示，上半年旭辉集团销售大涨至308亿元，完成全年业绩的85%。旭辉集团副总裁兼区域事业部总经理孔鹏称：跟随集团目标的上调，旭辉北京公司也适度上调业绩目标，向百亿发起冲击。

旭辉集团副总裁兼北京区域事业部总经理 孔鹏

Q：怎么评价今年上半年北京房地产市场的变化?

孔鹏：上半年北京房地产整体市场比较温和，房价上涨平稳，但地价涨幅惊人。

从供应上看，“首置、首改、刚需类”接近枯竭，“再改”、别墅项目大幅增加，商办在某种程度上从结构上弥补“刚需”不足。由于需求旺盛，这几个端口销售情况不错。但价格和老百姓支付背离趋势越来越明显，真正的刚性需求无法满足。核心原因还是供应端，地价太高，供不出“刚需”住宅。

另一个明显的变化是政策端口，随着市政府迁至通州靴子落地，北京第一次呈现从单中心变成双中心的趋势，导致通州全面限购，加上京津冀一体化进程，外溢效应更加明显。从目前数据看，环京市场去化情况很不错。政策端的另一个特征是北京土地供应进一步减少，成交土地的建设用地面积为147.55万平方米，同比下降36.4%，环比下降70.7%。也是6年来首次低于200万平方米。

房价上涨、土地资源枯竭、首都加速人口疏解，以及上半年关于商办的限购传言，这些变化带来了大北京地区房地产市场不确定性增加。

Q：你怎样预测下半年市场?

孔鹏：如果政策环境不出现大的改变，下半年会继续保持上半年的温和态势。2016年下半年是房企出货的时机，对消费者来说也是不错的购房时机。在宽松的金融环境下，贷款利息越低买的越值，在土地供不应求和人口结构未发生根本变化的情况下，房价想降下来可能性较低。

Q：旭辉北京上半年业绩具体表现如何?成交产品呈现出什么特点?

孔鹏：旭辉北京上半年完成销售额37亿元，实现回款32亿元左右。上半年出售的产品主要集中在别墅项目，比如平谷的当代旭辉墅、廊坊的十九城邦等。

根据相关统计，北京别墅市场上半年共售出3400套，其中旭辉的销售数字是570套，占据全北京别墅数量的六分之一。这得益于旭辉整个产品线定位为别墅入门级，价格相对亲民，量走得比较好。

值得一提的一个亮点是，6月份最后一天我们推出商办产品26街区，开盘当天1800余套房源全部售罄，销售金额达18亿元。良好业绩的取得得益于我们清晰的产品定位和相对合理的售价。

Q：旭辉北京产品含住宅和商办两大类，特点是虽然项目数量上是4∶4，但规模货值上商办明显大于住宅。现在商住限购传言频出，你怎么看待这种行为?

孔鹏：商住限购面临着重重挑战。第一大挑战是契约精神的维系。政府组织开发商进行的土地拍卖是市场行为，拍卖之前有条件限制，企业根据条件限制进行估值，这是一种契约。基于契约条件，企业最后盈亏自负。若是后面出让商办用地加上商住专项审查等限制条件，在进行土地拍卖时开发商会重新评估，但对正在推向市场以及已经推向市场的产品进行突然的限购某种程度上与契约精神有一定冲突。

第二个比较大的挑战是后续重新做估值。如果所有的开发商大幅调低限购后的商办估值，带来的后果是地价的大幅降低、区县财政收入的大幅降低。北京现在还没有到完全可以脱离土地收入的地步。

第三个挑战是，随着北京土地稀缺和地价快速上涨，老百姓对入门级“刚需类”以及“首改”住宅需求得不到满足，短期供需矛盾只能靠商住产品作为过渡解决。一旦商住限购，目前中间断档的结构性矛盾很难解决。而这还不同于高端市场，恰恰是民生问题。

所以说，限购看似简单，实则涉及法制、土地财政、民生三大关联层面，不全面考虑会带来比较大的问题。当然商住不规范的很多，我们理解政府担心商住项目演变成筒子楼，再次成为城市毒瘤，我们要做的就是寻求解决之道。

Q：旭辉有何应对措施?

孔鹏：最初人类居住的城市环境中居住空间、消费空间、工作空间有明显界限，但互联网出现后三者之间的边界模糊了。我们打造的是一个针对年轻人的新兴类7*24小时极客社区概念，比如旭辉26街区。

范本来自于大学，没有人会在意大学太远，因为一旦进入大学城，一年365天都在里面，会孵化很多新的项目。这是我们商住社区未来的方向。如果社区变成年轻人社会化大学的延续，成为刚进入社会到结婚之前的一个过渡，或者创业公司做大后转移出去的过渡，能把才智、深度交往等习惯延续下来。同时这个东西承载的不仅仅是居住功能，有这样的解决方案对政府而言可能是更好的出路。

住宅更讲究私密性，邻里互动不重要。但商办类强调链接和人与人的互动。多链接的街区概念，可以实现整个项目商办属性爆发，实现单体价值，同时获得一种更好的商办体验。这种类独栋或者小独栋的办公在北京还是比较稀缺的。实际上，旭辉在这件事情上已经探讨了一年。作为一个街区运营商，旭辉已经不仅仅是城市运营商，还要尝试内容运营更新。现在我们尝试一套社区操作系统，下半年会以不同形式推出。

Q：给人的感觉，旭辉战略上比较激进，战术上比较保守，从不拿地王，走量为主。但随着“刚需”和改善项目利润渐低，旭辉未来发展空间在哪里?

孔鹏：战略是旭辉的核心能力。首先是时机的把握。当大家都在区域布局的时候，我们选择全国布局。从区域较有优势的开发企业变成的无名小卒，需要很大承受力，也是我们战略的起始点，到今天这一步的先见之明得到验证。

第二点，我们做全国化布局的时候，核心观点是房地产市场的发展要依托国民经济、城市化进程、人口聚焦这三件事，我们认为都市消费能力和人口聚焦是个趋势，在全中国只要抓20~30个城市足以支撑千亿规模。因此，旭辉布局的都是主流城市、强二线城市和主流经济圈。到现在为止，布局的17个城市都是坚定的按照这个战略执行。

第三点，我们最关心的其实是增长率、利润率、负债率始终保持平衡。追求增长，但不追求高负债的增长，不追求零利润增长。这几年，公司利润率每年上升0.5个百分点，净利润率达到12%，复合增长率没有低于50%，是一个比较满意的结果。

我们自己不认为战略上激进，而是战略上清晰，战术上坚定，是谨慎的乐观主义者，我们认为这个行业会持续很长一段时间。

Q：由于香港市场对内地房企估值偏低，很多房企尝试回A股，旭辉是否有这方面考虑?

孔鹏：未来旭辉不放弃回A股的机会。旭辉很感谢能在香港资本市场上市，香港资本市场是个要求更严格的市场，这个资本市场教会我们很多东西，让我们更守规矩。

外资对内房股估值低，核心原因就是认为行业没有那么朝阳。旭辉是从市场中打拼出来的企业，不同于央企、老牌企业，必须对自己要求更高。我们的股价一路上涨也是证明，从最初的1.2港元，到中间最高冲击2.6港元，直到现在稳定在1.9~2.0港元之间。上市三年旭辉交出了令市场比较满意的答卷。

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