Tulips Chen

编者按

1992年，理想照耀现实，无论庙堂之上，还是江湖之远，对于中国经济，对于中国房地产，对于中国企业家，都是一个龙门陡开、充满希望的创造创业年份。

30年筚路蓝缕栉风沐雨，中国房改、人民安居以及房地产市场主体的企业——成就一堆堆，往事一幕幕，燃灯者一个个。

这一年，中国房地产报应运诞生，30年来看尽中国人居、中国城市喷薄而出的向上力量和繁荣昌盛，看见中国房地产企业和行业由无到有、由小到大的奋斗成就，我们一路同行鲜活报道行业的光荣与梦想，我们一路同行走入脱贫攻坚、抗击疫情和乡村振兴的现场，看见企业向善而生公益至上的行动与担当。

站在未来，中国房地产报推出《向未来·再出发——人居改变中国30年大历史》大型新闻主题报道，全面深刻地记录和复活中国人居事业30年行进这段光荣与梦想的特大历史，重新思考，汇聚智慧，相信未来，再次出发。

奥斯卡·王尔德说：定义一样东西，就意味着限制了它。

张宝全的事业生涯，恰好证明了“定义是会被不断打破的。”

这个怀揣梦想的少年从一座南方小城走出来，做过木匠，当过兵，也曾是荣获二等功的战地记者，在接触到电影后，他将电影认定为自己的终身事业，并在转业后考上北京电影学院，成为著名导演谢飞的学生。1992年，为了挣够50万元去拍电影，他毅然“下海”创立了如今的今典集团，也开启了属于自己的商业时代。

30年商海沉浮，潮起潮落。

从“文青”到“商人”，张宝全好像变了，又似乎一切都未曾改变。

如今的他，更多的时间会待在北京昌平区远离喧嚣的柿子林里，这也是他的第一居所。在这里，他可以静心作画、工作、写字、研究电影。这一切，与其说是返璞归真，不如说是坚持本心。在外人眼中，柿子林仿佛一个“脱离现实”的世外桃源。

“脱离现实”也是张宝全构筑“红树林度假世界”的基础概念。“我想给人们的是一个梦幻般的、脱离现实的度假世界。”谈起红树林，张宝全总是滔滔不绝，这似乎是他梦想的一个投射。

在他看来，所有的商场和购物中心都是在创造现实、满足现实，它的核心还是满足日常生活的需求。但是度假不同，度假是文化消费和精神消费，核心就是“脱离现实”，忘记世俗纷扰。

或许拍电影和打造度假世界的本质，都是为人们制造一个短暂而难忘的梦境。

2022年是中国房地产报创刊30周年，也是今典集团成立30周年。9月初，作为时代亲历者的张宝全应邀接受中国房地产报记者30周年特刊专访。

在柿子林的夏末晨曦中，这位“造梦者”讲述起关于过去与未来、理想与现实的思考。

从理想出发的人

1992年，是张宝全人生的一个转折点。

在张宝全看来，在电影学院读书的那4年，是人生中最美好的时光。“每天学习的是自己热爱的事物，跟有相同理想的同学没有顾忌的交谈，畅想着在毕业后能在电影界一展拳脚。”

但临近毕业，张宝全才发现理想之路的艰难，由于市场化的浪潮席卷电影行业，当时的中国银幕只剩1000多块，很多电影院也改成了舞厅。那样的状况下，坐冷板凳的导演很多，投资的人却不多。

为了给自己想拍的两部片子筹备资金，张宝全决定先下海挣钱。“那个时候的标准也不高，我就想着挣了50万元就上岸拍电影，结果一下去就到了现在。”回忆起创业的动机，张宝全笑道。

创业之路并不平坦。

1992年12月，今典集团注册成立。1993年6月，海南就进行了房地产调控。一个月以内，海南的房价掉了40%~50%，张宝全亲眼见证了一批人从“富翁”变成“负翁”。“好在那时，今典集团刚成立，受到的波及很小。”

在经历了海南地产的崩溃后，张宝全更深刻地领悟到，“市场是危险与机遇并存的，风险和利润也是成正比的。”

次年，张宝全在深圳、海南开始四处找地皮、创办企业，筹得了第一桶金。

1995年3月，张宝全成立了北京安地房地产开发有限公司，两年后，张宝全的第一个作品“今典花园”上市。

彼时，国内的商品房都还是“灰土方”的基调，今典花园则大胆采用“空间蒙太奇”设计手法，减少了传统户型中的承重墙数量，增加了大开间设计。这次设计上的创新，让张宝全获得了利润的同时，也让今典花园赢得了地产界的认可。

2004年，今典集团的第三个地产项目即将开盘，却一直没有敲定项目案名。张宝全灵光一现，决定举办一场向“全社会征集案名”的活动，这次全民参与互动的活动瞬间引爆了市场，“苹果PINGO”这个名字从数万个征集到的案名中脱颖而出，并成为国内楼盘营销史上的经典案例。

此后，创新和艺术成为伴随着今典集团发展的关键词。

机遇与选择

从1997年到2008年，张宝全的住宅地产事业发展得如火如荼。

他却在2009年毅然带领着今典集团转舵，开始将打造红树林度假世界作为企业的重点工作。

回忆起当年的选择，他显得很坦然，“2009年本应该是房地产的拐点时刻，政府放了4万亿元，改变了经济发展的轨迹，房地产更加快速发展。尽管如此，我们还是选择转型做红树林度假世界，因为我感觉那时房地产已不是正常的市场了；当时的中国房地产户均率已经达到75%，全世界房地产户均率不到60%；且一个正常的市场，房地产价格的走势是应该有波动的，那时国内房子的价格是直线上升的。”

对于失去的房地产黄金10年，张宝全并不遗憾，“我比较乐观，一般不太计较过去。且我也觉得一个人老想着各种遗憾就是自己找不快乐。”

事实上，打造红树林度假世界也是张宝全回归自己理想的一种途径，他用自己的艺术天分与电影情怀开始创造一种以生活方式为卖点的产品。“红树林是我的所有经历的结果，我所拥有的、了解的、熟悉的，都在红树林里面。通过它了解我，一点不为过。”

最初的红树林是旅游度假酒店模式，那时传统的旅游度假已经不能满足人们更高、更多元化的需求，人们开始由普通物质消费转向文化消费。红树林的出现恰好为这一片似饥渴荒原的市场带来了新的风向标。

自2004年创立到如今，红树林已进入了4.0时代，它所营造的“商业空间”“生活空间”“1+X度假生活方式”已经成为文旅行业中的标杆产品。在红树林，张宝全所挚爱的电影、绘画、音乐、书屋、美食、艺术等都被接入，未来还将接入更多的资源，它就像一个可以无限扩容的内存，随着新的资源不断接入不断迭代焕新。

谈及个人成就时，张宝全谦虚地表示，谈不上成就，我最大的感受是时代的机遇造就了我们。

“我们这代企业家生逢其时，赶上了改革开放。从做住宅房地产开发到红树林度假世界，都是时代的机遇。第一拨人是很重要的，我们下海做房地产的时候，这方面是空白的，或者说根本还没有房地产市场。在这个阶段，大家都在同一起跑线上，作出成绩比较容易。后面，度假时代到来，红树林也赶上了这一机遇。所以，我觉得是机遇成就了我们，不是我们创造了成就。”他补充道，如果今天再让我从头做这些事情，是很难的。

生存是第一要务

当下，我国经济发展再次面临不确定性和种种风险，国内企业受到的冲击极大。

对此，张宝全给出的建议是，面对现实，在对未来趋势不清楚的情况之下，生存是第一要务。“对一个企业来讲，目前很难给自己定出下一步目标。所以，现在大部分企业都采取的是先生存先稳住的策略，尤其中国的房地产企业我觉得更应当这样。”

他分析，如果说前30年是我国房地产的“高光时刻”，现在是市场急剧变化的“至暗时刻”，那么，未来30年可能就是“低光时刻”。当前，很多企业在转型或者转变过程会遇到很大阻碍，对地产行业来说困难和风险更大。因为，房地产是偏重资产的一个行业，很多在中国销售量排名前30的房企，背后的土地储备量也是排在前30的。所以我认为，现在对房企来说最重要的是“活下来”，为了“活下来”，该合并的合并，该整合的整合。

与此同时，新冠疫情的影响也持续考验着文旅行业。

疫情暴发后，使海南三亚旅游受到全面影响，当地酒店营业收入几乎呈断崖式下降。若市场持续难以恢复，红树林将会面临现金流枯竭。张宝全快速做出判断，第一时间重启“馅饼侠计划”，以相当于用正常时期的半价预售产品，通过成本价优惠销售去为红树林获取一定收入。

今年8月，海南三亚再次遭遇新一轮疫情突袭，大批医疗人员驰援三亚，拥有3718间客房以及丰富大型活动接待经验的三亚湾红树林度假世界第一时间被三亚市疫情防控指挥中心征用，作为医护人员接待后勤保障基地。

“为医疗人员提供服务的同时，也将红树林的损失降到了最低。”在张宝全看来，在三亚疫情期间，很多酒店都被关停了。但是，三亚湾红树林由于被征用，每天的居住率都在3000间以上。同时，红树林对医疗队提供的不仅是居住，还包括餐食供应等，一天一顿就要供应四五千份盒饭。尽管政府给的费用比市场价低，红树林得到的利润很薄，但比单纯的亏损强得多。

三亚湾红树林在疫情期间的工作，也得到了三亚市政府的肯定。

理想之火不灭

求稳的过程中，张宝全也在逐步推进红树林4.0模式的完善。

2020年，红树林推出了品牌 4.0 模式——未来城市度假村。在杭州径山红树林未来城市度假村的设计中，载人无人机、飞行汽车等在未来感十足的摩天大厦间频繁穿梭。

张宝全告诉记者，当智能制造和5G物联网技术的日益成熟，城市面貌和社会生活逐渐改变，“红树林”也应随之进化。红树林的4.0 模式描绘的是未来 30 年后的城市场景，代表了未来科技带来的新生活方式。可以说，它既是一个度假村，也是一个未来城市的缩影。

他表示，随着时代发展，人们生活方式的内容和模式不断丰富，借助科技的力量能够构建出具备科技感的未来城市，打造出物理世界和数字世界相融合的生活体验。“人们在虚拟世界可以像在现实世界里一样随意行走、交谈，使用双手体验虚拟物品。简单举例就是，正在设计的昌平红树林是中国（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）第一个元宇宙度假村，通过元宇宙技术将台北故宫搬回北京，不仅使人在真实的展馆中看展，甚至可以拿起展品近距离欣赏；在酒店的房间，就可以实现一场真人枪战游戏，让大床、沙发等成为你的掩体。”

或许拍电影和打造度假世界的本质，都是为人们制造一个短暂而难忘的梦境。

张宝全将没有实现的电影梦全都揉进了红树林里。“我希望红树林能够把文化跟商业结合起来。”

他认为文化的本质不是狭隘的写字、画画及获得某种学历认可等，而是生产方式和生活方式的总和。

“1930年，美国遭遇了股市灾难和经济萧条，在那样的情况下好莱坞发展起来了，原因是当时的人们可以以最低的消费，通过电影获得精神上的享受；电影只是文化产品中的一个方面。”张宝全介绍，红树林正是着眼于此，希望以建筑为载体，把最新的科技、艺术、体验放在红树林里，创造一个能让人们精神获得享受的地方。目前，红树林拥有丰富的艺术资源、电影资源；在技术方面，红树林也掌握了从自动驾驶、人工智能到“元宇宙”等最新的技术资源，尽可能地将最新的时尚、科技、文化在其中呈现，满足更多经济发展带来新需求。

说到技术，很多人看到今典集团做的事后会惊讶，“今典集团原来还是家科技公司。”

在介绍公司技术研究方面的成果时，张宝全难得地展现出骄傲的神情。他说，中国（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）第一台数字放映机就是我们研发的，中国数字放映涉及的软硬件有很多都是今典集团做的，中国最大的数字影院NOC系统也是今典集团做的。

与此同时，张宝全也在关注时下最热门的“元宇宙”技术。

“我们会在北京昌平打造中国（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）第一个‘元宇宙’度假村。”他接着说，真正的“元宇宙”应该在未来10~30年逐渐呈现出来，将物理世界与虚拟世界平行对应起来，相互映射实现虚拟与真实互通。

讲到未来，他眼中有光，理想之火再次点燃。

对  话

张宝全：我最大的改变是变得淡然了

今典集团董事局联席主席、红树林品牌创始人 张宝全

中国房地产报：1992年是中国改革开放进程的历史大年，我们知道，您也是在这一年创立了今典集团，回头望去，这一年对您来说有着怎样的意义？

张宝全：从时间维度上来说，今典集团的开始就在1992年。当时，邓小平南巡讲话为中国走上有特色社会主义市场经济发展道路奠定了思想基础，大家都呈现出意气风发的样子。当时，我刚从电影学院出来，本想当个导演，无奈资金欠缺，为了给自己想拍的两部片子筹备资金，决定先下海挣钱。那个时候的标准也不高，我就想着挣了50万元就上岸拍电影，结果一下去就到了现在。

中国房地产报：过去这30年您最深的感触是什么？

张宝全：这30年，我觉得最大的感触就是这世界变化快。

首先是技术发展的变化。我记得刚成立公司时，买了一台286的电脑，我以前没用过，完全靠自己摸索着学习。那时候给政府起草文件或者做其他的工作都是在WPS上排版。刚成立公司时，我想做公司的红头文件，但没有钱印红头文件，就买了红色的色带和黑色的色带，把文件的红色签头打出来，再把文件内容打出来，看上去像一个正规文件。286的电脑很慢，为了打一个文件几乎得打一夜。现在的手机处理器都四核了，技术的发展给社会带来很多便利。

其次是城市发展的变化。这和房地产行业息息相关，从物质层面、物理层面上来说，它承载了科技的变革和经济的发展；最终，体现在城市的外貌、功能等方面。

中国房地产报：您从事过“工农商学兵”几乎所有职业，在这些经历中，您认为最美好的事是什么？

张宝全：我觉得最美好的是我在电影学院上学的那段时光。因为我学的是自己所喜欢的事物，当时，我最差的科目是表演，除了表演以外其他学科成绩在我们班不算第一也算第二。我认为，一个人能把自己的长项和喜欢的事情结合起来是非常美好的。

另一方面，我觉得在校园跟在社会是有距离的，比如校园的人际交往中，利益的关系很淡，人和人的交往基本上凭感觉，也比较真实。不论上课还是讨论，大家都是想说什么说什么，没有顾忌。在电影学院，我们自由自在，不仅是生活自由、身体自由，也包括思想和精神的自由。当你进入社会后，社会关系就像一个纽带，你在这个关系中是什么角色，要跟其他角色发生什么关系，有时候是被左右的，人们困在其中。

中国房地产报：过去30年间您最遗憾的事是什么？

张宝全：我比较乐观，一般不太计较过去。而且，我也觉得一个人老想着各种遗憾就是自己找不快乐。但如果硬要说，也有一个谈不上遗憾的遗憾，那是我在部队做战地记者时的一件事。

我当时所在的是我们部队的五连，属于军工连，负责的是给前方送弹药，每天都要经过生死线。一天晚上，我在五连采访完后就睡下了，到半夜突然听到吹哨声，接着没有一个人说话，所有人穿上衣服背上各种物资就开始赶路。途中没有人开灯，伸手不见五指，路的两边都是地雷，非常危险。一个老兵走在最前面带路，后面的人手拉着手走得很慢。就在这时，一阵爆炸声在很近的方向传来，我身后的士兵迅速抓住我钻到坑道里，外面“哐哐”的爆炸声持续了许久。这时天的东北方已经有些亮了，在微亮的光里我发现4个士兵向着不同方向，如雕像般直直地坐着。把我拉进来的士兵告诉我，他们4人是要上“116”的。“116”是我们前面的一个阵地，据我所知，116阵地是70度的一个山地，爬上去非常困难，山上几乎全是石头没有洞穴，如果有一颗炮弹落在上面，相当于好几个炸弹，它会将石头都炸飞伤人，而人在上面只要负伤，就意味着再也回不来。

当时，我得到信息是去过116的士兵只有一人回来了。作为战地记者，采访是我的工作，在我知道他们要上116阵地的情况下，我想知道他们心里在想什么，但看着他们4人的坐姿，我又觉得不应该惊扰他们。在我的犹豫中，炮弹声逐渐停息，天也亮了更多，士兵们迅速背上物资上路，我再也没有机会去问他们都是谁，当时在想什么。直到今天，我经常想起这件事，问我自己当时究竟应不应该去采访。

中国房地产报：过去30年里您最大的成就是什么？

张宝全：谈不上成就。过去30年，我最大的感受还是时代的机遇造就了我们。我们生逢其时，赶上了改革开放。在做房地产开发的过程中，从住宅到红树林都是时代的机遇。市场中的第一波人是很重要的，我们“下海”做房地产时，房地产行业还是空白的，或者说根本还没有房地产市场，建筑市场就是施工的，真正将房子当成商品的市场还没有。在这个阶段，大家都在同一起跑线上，作出成绩比较容易。后面，度假时代到来，红树林也赶上了这一机遇。所以，我觉得是机遇成就了我们，不是我们创造了成就，如果今天再让我从头做这些事情，是很难的。

中国房地产报：您曾经历过一次海南地产的崩溃，当前我国房地产行业再次面临不确定性和种种的风险，整个行业受到的冲击很大。对此您有何高见？在这一背景下，经营企业要注意什么？

张宝全：发展过程中遭遇各种问题，我觉得都是理所当然的，事物的发展本来就是这样。

当前，由于疫情、国际形势变化，打破了经济发展的一些思绪，也给企业发展带来很多不确定性。这样的背景下，对一个企业来讲也很难给自己定出下一步目标。所以，现在大部分企业采取的都是先生存、先稳住策略，尤其中国的房地产企业更应当如此。如果说前30年是房地产的高光时刻，现在是至暗时刻，那么，后30年可能就是低光时刻。现在，我认为对房企来说最重要的是“活下来”，为了“活下来”该合并的合并，该整合的整合。

我们也要面对现实，在对未来趋势不清楚的情况之下生存是第一重要的。另外，就是对于我们所有的想象中的困难要想得更严峻一些，也许今天想象中的严峻情况以后就是现实。

中国房地产报：过去五年，您最大的改变是什么？

张宝全：这5年间我最大的改变就是变得比从前能够忍耐了。以前经济形势好、市场好，大家能快速发展，很多新的东西也能快速落地。2018年调控以后，国内民营企业就遭遇了各种各样危机，对于我们这类重资产又没有上市的企业来说，受到的影响就更大了。我们既要解决问题又要保持稳定，还要考虑发展，这个过程是漫长且考验人的。我原先是非常追求完美的，但是在这5年我发现很多事并不是一已之力可以抗拒的，与其发愁不如高兴一些。当然，在这期间我并没有停止思考，红树林的品牌4.0模式——未来城市度假村，就是在这个时期规划出来的。

中国房地产报：您心目中希望公司成为哪样的企业，比如伟大公司？

张宝全：原先没有制定过这样的目标，但我希望红树林能把文化与商业结合起来。希望以建筑为载体，把最新的科技、艺术、体验放在其中，创造一个能让人们精神获得享受的地方。目前，红树林拥有丰富的艺术资源、电影资源；在技术方面，红树林也集成了自动驾驶、人工智能元宇宙等最新的技术资源。