Tulips Chen

“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”二十大报告再次强调加快建立“租购并举”住房制度，明确未来五年住房制度改革方向。

在“租购并举”的大背景下，住房租赁市场迎来蓬勃发展。比如多渠道增加租赁房源，推进集体土地租赁住房建设，发展租赁型职工集体宿舍等等。具体到集体土地租赁住房建设上，一方面，不断完善配套政策，加强集体土地租赁住房建设管理；另一方面，引导社会各方参与多主体建设集体土地租赁房。

2018年3月，北京成寿寺集体土地建设租赁住房项目“泊寓|院儿”正式入市，这也是全国首个集体土地租赁房项目，具有里程碑意义。

该项目由丰台区南苑乡成寿寺村与万科合作，其中成寿寺村以土地经营权作为出资，村集体持股51%；万科负责项目的开发、建设和运营等，持股49%。项目建成后，万科可获得项目45年经营管理权及收益权，村集体则每年获得一笔保底租金收益，如果盈利超出预期，还会享有一定分红。

事实上，集体土地建租赁住房除去主体建设外，还十分考验运营能力、持续控制运营成本、运营细节等，而绝大多数村集体普遍缺乏运营管理能力，通过引进社会各方通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，可以充分发挥双方优势。

万科最新的调研数据显示，成寿寺项目首批开业至今累计入驻6457人。作为第一个吃螃蟹的人，在该项目后，万科又先后在京获取6个集体土地建设租赁住房项目，比如高立庄社区、通州台湖北社区。截至目前，万科已经在北京获取集体用地租赁住房22167间，约占市场30%。

如今，越来越多的企业开始参与建设集体土地租赁住房。在项目实施过程中，还出台了很多金融方面支持政策，比如利用公募REITs、资产证券化等金融手段，打通了“投融管退”闭环，提高市场化企业的参与积极性，有助于增加保障性租赁住房供给量。

随着住房租赁需求的逐步扩大，本次二十大报告再提“租购并举”，中国房地产报邀请相关人士深入解读。

中国房地产报：您如何看待本次二十大报告再提“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”？

乐乎公寓创始人罗意：居住问题是全体人民的头等大事，二十大报告提到“增进民生福祉，提高人民生活品质”的发展框架，未来在推进“住有所居”的工作中，将切实考虑民生居住发展的方向，着重提高老百姓的生活品质、居住品质。继续发力完善住房供应端制度政策，市场趋于理性与规范，刚性和改善型住房需求仍有释放空间，继续完善“租购并举”体系与探索“市场化+保障型租赁住房”体系发展。

景晖智库首席经济学家胡景晖：二十大报告对于“房住不炒”这个基本的原则和定调是非常坚持的，但是同时也强调了要努力加强供应，多渠道供给。所以，在房住不炒大原则基础上，不仅要努力增加供应，还要活跃市场化主体的参与力度。

在二十大之前，我们也看到因为要避免左兜揣右兜的虚假繁荣，地方城投公司拿地受到限制，所以希望市场主体能够多方参与到房地产的开发、新房的供应，包括租赁住房的供应中来，因此加大供应力度非常重要。

中国房地产报：此次报告再次强调加快租购并举住房制度，您认为应该如何促进这方便健康有序发展？重点做好几方面工作？

乐乎公寓创始人罗意：对于“租购并举”的住房制度的方面来说，经历了五年的不断发展与完善，探索与沉淀的过程夯实了住房租赁的基础，健康可持续发展的雏形显现；面对新的五年，是探索、追求高质量发展的五年，将紧密围绕中国式现代化发展目标，进行提速发展的五年，租赁住房市场或将成为房地产高质量发展的快速增量新航道。在政策指导、市场管理、创新管理模式和长效机制、推进新住房体系和制度建设等方面有着跨越性的发展。

景晖智库首席经济学家胡景晖：“租购并举”提了很多年，但这两年政策的重心主要放在保障性租赁住房上，其中包括发布3只保障性租赁住房REITs，同时也取得了一定的成效。

但光靠保障性租赁住房还远远不能满足市场需求。在“租购并举”过程中，还要把优惠政策的覆盖面和普及面进一步增大，让市场化租赁住房也能够承担起在房屋租赁市场重要的角色，包括市场化租赁住房能否够进入公墓REITs，能否获得政府的支持力度，多拿到一些政策的优惠等等，这也是接下来的一些重要的看点和方向。

贝壳研究院高级分析师黄卉：当前“租购并举”发展难点在于“租”，需要加快补齐我国住房租赁市场的短板。重点做好两方面的工作：一是因城施策，完善供给侧机制设计。对不同发展阶段的城市租赁供给面临的情况，通过新建增量和存量盘活的方式，因地制宜地增加有效租赁房源供给；二是从需求出发，提高品质化租赁的占比。随着消费升级，租客对品质居住的需求更高，着力提高住房租赁专业服务供给的效率和能力，需要持续营造有利于住房租赁企业良性发展的政策环境。

中国房地产报：对于房地产行业明年或者未来发展有什么预测？

乐乎公寓创始人罗意：未来我国将进一步推进住房制度改革，探索房地产发展新模式，推动完善租赁住房市场健康发展，推进优化住房高质量发展的顶层设计。

景晖智库首席经济学家胡景晖：二十大之后，房地产行业的工作重心会进一步地转移到经济建设方面来，房地产政策会进一步的放宽，通过因城施策刺激需求的释放，特别是部分二三线城市，除了利率有进一步下调的空间，首付比例也可以进一步的降低，另外购房资格，在原有的限制，各种限购，限贷、限售等等都有放宽的空间，整体的市场环境应该会变得越来越友好，同时也会化解部分房地产企业现金流和债务危机，整个市场会越来越向好，购房人的信心会得到极大恢复。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐：未来房地产行业会从“有居”过渡到“优居”，从过去的高速发展转向高质量发展阶段。

随着新增住房需求见顶下行，无论是增量开发还是存量运营，改善需求都将成为主导。居住改善大时代下，消费者对住房的核心需求除了住房物理空间的变化外，更加关注居住品质。锻造多样性和差异化的产品及服务，更好满足不同群体的改善需求，是穿越未来周期的确定性路径。

当下居住服务业正迎来快速发展的浪潮，存量市场的深化和城市更新需求的稳定，代表着围绕存量住房的需求服务会有更大的市场空间，品质物业、房屋交易、租赁运营、装修、改造等居住服务需求有望持续扩大。