Tulips Chen

编者按

1992年，理想照耀现实，无论庙堂之上，还是江湖之远，对于中国经济，对于中国房地产，对于中国企业家，都是一个龙门陡开、充满希望的创造创业年份。

30年筚路蓝缕栉风沐雨，中国房改、人民安居以及房地产市场主体的企业——成就一堆堆，往事一幕幕，燃灯者一个个。

这一年，中国房地产报应运诞生，30年来看尽中国人居、中国城市喷薄而出的向上力量和繁荣昌盛，看见中国房地产企业和行业由无到有、由小到大的奋斗成就，我们一路同行鲜活报道行业的光荣与梦想，我们一路同行走入脱贫攻坚、抗击疫情和乡村振兴的现场，看见企业向善而生公益至上的行动与担当。

站在未来，中国房地产报推出《向未来·再出发——人居改变中国30年大历史》大型新闻主题报道，全面深刻地记录和复活中国人居事业30年行进这段光荣与梦想的特大历史，重新思考，汇聚智慧，相信未来，再次出发。

在中国改革开放历史上，1992年是一个具有划时代意义的年份。经济学家华而诚曾说：“如果说此前中国一直在隧道中探索，1992年应该说人们终于看到了隧道口的光亮。”

这一年，邓小平巡视南方发表重要讲话，坚定了我国改革开放的信心；这一年，党的十四大胜利召开，确定了经济体制改革目标；这一年，北京、上海、天津三大直辖市房改方案相继实施，带动全国房改工作全面起步；这一年，一大批企业家下海经商融入房地产市场洪流，成为房地产发展的“拓荒者”；也是这一年，中国房地产报正式创刊，以行业媒体的责任见证并记录着行业发展历程。

在中国房地产报创刊30周年之际，记者采访了房地产行业改革和发展的重要参与者——中国房地产业协会原副会长苗乐如。从北京市房改办方案处处长、房改办总经济师到房改办主任，苗乐如全程深度参与了当年北京市房改工作，这一段经历也为他今后的工作积累了丰富的经验，成为他一生的精神财富。由北京市政府到中国房地产业协会工作，对于苗乐如来说则是一次全面开阔视野的转型，这段经历让他有更多的机会接触市场、接触企业，把握行业发展脉搏，并由此完成了从政府官员到行业专家学者的转型。

采访中，回忆起30年前那段改革岁月，他如数家珍；谈到房地产业发展和对中国经济的巨大推动，他深感自豪；谈到房地产未来发展趋势，他则是充满乐观。

中国房地产报：1992年是中国改革开放进程的历史大年，中国的房地产业从这一年开始走上繁荣发展之路，中国房地产报也是在这一年正式创刊。作为中国改革开发和房地产业发展的见证者、参与者，1992年对您来说有着怎样的意义？

苗乐如：首先祝贺中国房地产报创刊30周年。正如你所说，1992年是中国改革开放的历史大年，这一年年初邓小平同志巡视南方，坚定了我国改革开放的方向和信心；10月召开的党的“十四大”提出建设社会主义市场经济，标志我国经济改革进入新阶段；次年11月十四届三中全会通过《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》。改革的春风开启了我国新一轮经济发展的浪潮，压抑已久的中国经济如雨后春笋迅速崛起。

作为中国经济重要组成部分和人民群众生活的基础的住房问题，自1988年2月国务院批准印发《国务院房改领导小组关于在全国分期分批推行住房制度改革实施方案》以来，经艰难探索，上海市住房制度改革方案于1992年5月1日实行；《北京市住房制度改革实施方案》及7个配套办法，经国务院房改领导小组批复于同年7月1日全面实施；《天津市房改方案》也在这一年正式实施。

我当时任职北京市房改办总经济师，后任职副主任、主任，作为协助主要领导起草制定、组织实施房改工作的主要成员之一，这段工作也是我一生中值得自豪的经历。主要有三点体会：

一是北京的房改方案制定、实施及此后不断深化完善，推动了北京市包括中央在京单位职工住房问题的解决。新住房制度的建立，有力推动了北京房地产业发展、城市建设和经济社会发展。二是正如有关领导所讲，实践证明，京津沪三大直辖市房改的示范带头作用，有力带动了全国房改的全面起步。三是房改工作牵涉面广，既有老百姓利益诉求，也有众多政府部门权限和利益的协调，还涉及新中国成立以来一些重大理论问题。通过参与房改工作，全面提高了自己认识问题、调查研究、理论学习水平和组织开展工作的能力，可以说受益一生。

中国房地产报：这30年是我国住房制度改革不断深化的30年，您对住房制度改革相关工作中感受最深的是什么？

苗乐如：感受最深的有两个方面：一是坚持以人民为中心，以解决城镇居民有房住为己任；二是坚持以邓小平同志讲话引领改革，尊重规律、重视实践、稳步推进。

大家知道，房改的初衷就是让城镇居民有房住。1978年城镇居民人均住房建筑面积只有6.7平方米，当时遍地茅草屋，到处棚户房，三代同堂一间房的情况比比皆是。住房严重短缺，让广大老百姓缺乏基本的尊严，住房成为当时十分突出的社会问题。为此1978年和1980年邓小平同志两次谈话指明了房改的目的和基本思路，奠定了房改的理论基础。为推动房改，国务院专门成立“房改领导小组”，先后3次召开全国城镇住房改革会议，2次工作会议。

在北京市委市政府正确领导下，北京市住房制度改革按照国家部署、目标要求、政策原则，结合北京实际，选择了优惠售房起步、试点、扩大试点、全面推行、深化完善之路，成功实现了预期目标。

北京的住房制度改革坚持以解决职工群众住房问题为目标，以发挥国家、单位、个人三方面积极性为动力，改职工等单位分配住房为职工按个人负担价购买住房为出发点，合理规避了“提租补贴”模式下中央地方财政体制以及有钱单位和无钱单位、有房单位和无房单位之间，因筹发补贴而调拨资金运行的障碍，取得了房改的突破。同时紧密结合解决住房困难和危旧房改造、推进康居安居工程，分试点、扩大试点、全面推行、深化完善四个阶段稳步推进，实现了房改工作的顺利实施。

由福利分房到住房商品化，房价如何确定及居民家庭的承受能力如何认识，自然成为改革的关键点。为此我们先后开展了与我国生产力发展水平相近的13个低收入国家居民家庭住房消费支出比例调查，按照恩格尔系数分成若干档次分别得出不同类型国家住房消费支出情况，及新加坡、美日英各国普遍住宅售价与家庭年收入比值，依据上述研究并吸纳世界银行房价家庭收入比最高不超过9倍的意见，我们确定房改售房价格个人负担部分按家庭收入的5倍，依此衡量一个国家、一个城市、一个地区房地产市场是否健康，具有一定客观性。但东京、首尔、纽约等国际大都市及国内一些城市包括北京，由于高收入者拉高房价等因素，房价收入比可达20~30倍甚至更高。在这类城市中，按5~6倍掌握房价水平，保证居民有意愿购买并买得起应体现在保障性住房方面，而不能简单地作为商品房价格标准。

中国房地产报：总结中国房地产行业这30年改革发展，您认为有哪些成败得失？

苗乐如：“十四五”规划纲要明确指出，全面建成小康社会取得伟大历史性成就，人民生活水平显著提高。至2019年，城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米，农村人均住房建筑面积48.9平方米。城镇化住房制度确立了市场机制配置资源和多层次保障的基础地位，实现了住房供应和配置的根本性转变，为城镇住房建设发展注入巨大活力，促进了房地产这一支柱产业发展，为国民经济、社会发展和实现人民美好生活愿望做出了重大贡献。

按照辩证唯物主义和历史唯物主义观点，任何一个方案、一项政策、一项改革，都是在一定的时代环境下提出的，在发展长河中都会有一定的历史局限性，当年的房改方案及之后房地产市场调控和长效机制建立健全、房地产税等相关制度法律法规的建立，至今存在很多遗憾，暴露了不少问题和不足，主要表现在两方面：

首先是房地产发展不平衡、不充分。一是城市、地区之间市场分化，城市住房仍然面临一些突出问题，如机构出租和长租房满足不了需求，住房保障体系有待健全；二是新旧住区和城乡居民住房质量差距大，住宅品质标准低，施工技术落后，BIM等数字技术、装配式建筑等推广应用刚刚起步；三是房地产企业高负债高杠杆高周转运行模式和部分购房家庭杠杆率过高，一些地方经济发展过分依赖房地产状况需彻底转变。四是房地产中介服务不规范，绿色智慧住区建设任重道远。

其次是房地产调控长效机制，包括房地产税及土地、金融等法律法规和相应制度尚待完善。2018年住建部原副部长刘志峰曾经谈到四方面倾向，即过度市场化、过度行政化、过度工具化、政策碎片化，这些问题这几年有很大改进，如鼓励发展保障性住房等，但仍需要完善。

中国房地产报：我国房地产行业正处于新旧模式交替的关键节点，您认为房地产转型发展的出路在哪里？

苗乐如：关于这个问题可以从3个方面来认识：一是借用西泽研究院赵健院长的意见，“历史上第一次在经济下行周期，房地产不仅没有扛起稳增长的大任，反而成为经济的拖累”。“百年未有之大变局”叠加世纪大疫情，这让中国经济、金融、社会面临前所未有的压力，但也加速了中国经济的转型，这个过程已经持续了一年多，现实给我们带来的启示是，中国经济的发展仍然离不开房地产，但过去那种模式一定无法持续，因此我们不能浪费这一次房地产大变局带来的各种机会，要推动房地产发展模式转型。

二是借用万科董事会主席郁亮的话，“房地产不能再靠土地金融赚钱，管理红利时代已明确到来。管理红利时代，房地产将回归实业属性，行业的回报水平逐渐向社会平均水平靠拢。房地产要转向开发与经营并重，开发业务越来越向制造业靠拢，经营业务向服务业靠拢，住房将越来越像耐用消费品”，为此我们的出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，即使行业进入存量时代，优秀企业通过努力赚长钱、赚慢钱、赚老实钱依然可以活下去，活得好、活得久。机会有两方面，一是来自客户需求变化，二是来自城市发展。

三是认知行业短板和新阶段长远发展的趋势，积极探索新发展模式，实现良性循环。我认为所谓房地产新模式包括房地产融资新模式、房地产经营租赁新模式、房地产开发（现售）新模式、房地产城市更新新模式、房地产服务（绿色、生态、智慧）、房地产科技（BIM、智能装配）、土地供应新模式等。所谓良性循环，包括供需之间的良性循环、购租之间的良性循环、开发运营与住房消费的良性循环、产业链的良性循环、房地产与低碳生态发展等。

中国房地产报：目前房地产业遇到前所未有的困难，在你看来房地产目前的困难来自哪些方面？当前亟待解决的问题是什么？

苗乐如：去年9月央行三季度货币政策会议，提出“两个维护”以来，促进房地产平稳健康发展纾困政策频出，但当前仍在筑底阶段，市场恢复低于预期。

对于房地产当前存在的问题，我比较赞同北京大学国家发展研究院姚洋院长对当前形势的分析。房地产市场之所以在短期内出现巨幅下降，原因在于房地产高负债情况下信贷和资金流动性下降。当企业流动性出现问题，期房就有可能成为烂尾楼，购房者看到期房存在的风险，购房意愿大大下降，造成长期信贷也不断下降。

对此一方面要全面落实7月28日中央政治局会议、8月24日、8月31日国务院常务会议精神，特别是李克强总理8月31日会议强调的，“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策”。另外，正如全国政协经济委员会副主任杨伟民呼吁的，“要多部门配合协调制定出台综合性权威性房地产文件，明确未来的新体制、新模式，给房企和居民一个可靠预期”。

中国房地产报：您如何看待房地产业未来的发展形势？或者对行业发展有怎样的期待？

苗乐如：未来最大的期待就是对房地产发展的新阶段认知和把握更加成熟，在经过房地产“百年之大变局”考验，实现转型发展后，房地产业在国民经济和社会发展中，在满足人们美好生活的需求中要发挥更加积极的主力军作用。